Вынести проект Жилого комплекса по ул. Искра в Кудепсте на суд своих коллег решил сам автор проекта архитектор Максим Любецкий. Заседание архитектурной секции состоялось 17 августа 2015 года в Сочинском Доме архитектора.
Градостроительный план земельного участка получен и все его рекомендации учтены при разработке проекта. Проект, выполненный ООО «Остринский» по заказу ООО «Родина», уже прошёл негосударственную экспертизу, таким образом ситуация, которую стараются переломить архитекторы, пока сохраняется.
Территория квартала площадью 9,31 га является продолжением развития пос. Кудепста по ул. Искра. Ранее это были земли сельхозназначения и здесь располагались теплицы, теперь по Правилам землепользования и застройки это жилая зона Ж-5 (высота до 56 м, максимальный процент застройки — 30). Жилой комплекс расположен на двух участках, по смежной границе которого устраивается сквер, который заканчивается небольшой церковью у реки.
В квартале предусматривается застройка домами двух типов с общественно-коммерческими объектами в первых этажах и стилобатной части одного из трилистников. В квартале также запроектировано устройство детского сада на 110 мест, 9-уровневая парковка на 1000 машиномест и 6-уровневые механизированные парковки роторного типа на 12 машин, эксплуатируемые кровли жилых домов. Помимо устройства детского сада в квартале будут организованы группы временного пребывания и развития. От подтопления территорию нового квартала будет защищать набережная высотой 6 м.
После сильнейшего ливня и подтопления 25 июня этого года вопрос защиты территорий становится главным и поднимается как на заседаниях архсекции, так и на градсовете. На этом заседании вопрос как будут организованы противопаводковые мероприятия был поднят жителем Кудепсты, кандидатом в депутаты Городского Собрания Сочи Игорем Васильевичем Васильевым. Он утверждал, что основной паводок пришёл не со стороны реки, а с соседнего участка. Это лишний раз доказывает, что защита от будущий возможных подтоплений должна разрабатываться комплексно на всю территорию, а не решаться силами отдельного застройщика и этот вопрос нужно адресовать городской власти, в том числе и Городскому собранию. Рассматриваемый же проект решает проблему подтоплений только исходя из требований градплана участка, выданного городской администрацией, а планируемая застройка находится за пределами водоохранной зоны, также указанной в градплане.
Также будущего депутата Городского собрания интересовало, как будут машины новых жителей квартала выезжать на трассу, так как существующая дорожная сеть, соединяющая к тому же и посёлок Верхняя Николаевка, не выдержит дополнительной нагрузки, ведь на ул. Искра не запроектированы ни тротуары, ни ливнестоки. Уже сейчас улица перегружена, что будет когда на неё добавится ещё 4900 жителей? Можно было бы теоретически проложить ещё одну дорогу по краю правого берега реки Кудепста с выходом на трассу. Вдоль нового микрорайона это возможно и даже уже заложено в проекте, но всё упирается в существующую частную жилую застройку ниже по течении реки.
Поднял Васильев и тему социального жилья: будет ли построено оно в этом микрорайоне. Вот только опять же этот вопрос должен решаться не отдельными частными инвесторами, а городскими властями, хотя бы в виде архитектурно-планировочного задания.
Членов же архитектурной секции волновала и конфигурация генплана комплекса, отмечая в последних трёх проектах, рассматриваемых на секциях и градстоветах, максимальное её упрощение и незатейливость, ведущие к унылой городской среде. Авторы проекта мотивируют такой выбор маленькими по площади квартирами и требованиями их инсоляции. Поднят был также вопрос о коэффициенте использования территории (КИТ), которые скоро будут приняты. Архитектурное сообщество уже предлагало свои варианты значения КИТ для отдельных зон, администрация же настаивает на более низких показателях, что значительно уменьшит возможную нагрузку на территорию. КИТ для этого проекта равен 2,6 при норме Краснодарского края для многоэтажной застройки 1,2. Сочинские КИТы ещё не приняты, но ожидаются, что они будут ниже, чем краевые.
Сомнение экспертов вызвала и конфигурация домов-трилистников. По их мнению, не во всех квартирах будет обеспечена требуемая инсоляция и организован доступ пожарных с придомовой территории, которым будет мешать громоздкий общественный блок. Помешает планируемая застройка и естественной аэрации, которая идёт вдоль русла рек в предгорных областях. Возникнут воздушные мешки, в которых воздухообмена не будет, считает инженер Н.А. Гришин.
Экспертом проекта выступила архитектор Лариса Карловна Шавернева-Васильева. По её мнению, претензий к авторам предъявить сложно, так как ими были соблюдены все ограничения, наложенные градпланом: максимальная высота — 52,35 м вместо 56; процент застройки — 28,72 вместо 30, разрешённых по регламенту.
Однако, реализация данного проекта станет сильной нагрузкой на территорию и приведёт к обострению многих проблем: нехватке мест в школе и детских садах, перегрузу дорожной сети и многие другие. Проблему эксперт видит в сложившейся практике деления территории на участки до разработанного проекта планировки и без всякой видимой логики, а порой на грани абсурда. Например, в участки, на которых запроектирован новый жилой комплекс, включена часть реки Кудепста. Как такое получилось?
Смутили эксперта и расстояния между 9-уровневой парковкой и жилыми домами, но проектировщики заверили, что в проекте предусматриваются дополнительные экологические меры, позволяющие несколько сократить разрыв, но в пояснительной записке об этом сказано не было. Высказала Шавернева-Васильева и сомнение в том, что площадки, предусмотренные на крышах жилых домов будут востребованы, учитывая высоту строения (более 52 м).
Не согласилась Лариса Карловна и с расчётами количества жителей проектируемого квартала. По новому СП42.13330.2011 на одного жителя эконом-класса должно приходится 30 кв. м общей площади, но тогда и минимальная квартира должна быть такой же площади. Однако, тенденция последних лет складывается в пользу квартир общей площадью в районе 20 кв.м, именно этот показатель и должен стать нормой обеспеченности в этом проекте и быть применён при расчёте количества жителей, считает эксперт. Тогда многие показатели микрорайона станут более логически точными, а влияние реализованного проекта на существующую градостроительную ситуацию ещё сильнее за счёт увеличившегося количества жителей. Так озеленение территории будет всего 2 кв.м на человека при норме 6 кв.м/чел., то есть территория для такого количества жителей должна быть больше на 2,33 га.
Если применять к рассматриваемой территории нормы принятого генплана Сочи, то в новой квартале должно быть не менее 465 мест в детсадах и 1003 места в школе. Но ситуация на рынке недвижимости складывается так, что в основном жильё в Сочи покупается не для постоянного проживания, а для отдыха. В этом случае такое количество мест в ДДУ может быть невостребованным, но скорее всего только в начальный период эксплуатации нового жилья. Существующая в этом районе школа № 18 уже переполнена и предполагаемые меры по её расширению решат только назревшую проблему, но никак дадут задел для нового строительства жилья. Тем более эта школа располагается вне зоны доступности нового квартала. Таким образом уже сейчас городские власти, разрешая реализацию такого масштабного проекта, должны каким-то образом озаботиться и решением проблем, которые возникнут после заселения новой застройки. И решать проблему строительства детские сады и школы городская администрация должна самостоятельно, а не перекладывать эту проблему на одного застройщика. Или хотя бы организовывать смежных застройщиков на комплексное решение одинаковых проблем.
Также эксперт вспомнила и норму плотности населения, прописанную в генплане Сочи — 300 чел/га. Связана эта норма не только с тем, что Сочи — город-курорт, но и требованиями сейсмобезопасности. Таким образом, при весьма грубом подсчёте на территории в 9,31 га должно проживать не более 3000 чел. По расчётом же проектировщиков с соблюдением норм градплана — около 4900 чел. Эксперт же настаивает, что в представленном проекте жителей будет не менее 7000 чел. Всё это ещё раз доказывает насколько принятые и неоднократно корректируемые в угоду застройщика ПЗЗ далеки от генплана и как городу необходима качественно и до конца разработанная градостроительная документация.
Лариса Карловна также напомнила:
При разработки документов по планировке территории на отдельный участок территории, занимающий часть территории микрорайона необходимо обеспечить совместимость размещаемых объектов с окружающей застройкой и требуемый уровень социального культурно-бытового обслуживания населения для микрорайона в целом,» — диктуют Свод Правил СП 42.13330.2011 ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО.ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*
Таким образом перед началом проектирования отдельного участка необходимо разработать проект планировки всего микрорайона или хотя бы пустующих прилегающих участков между ул. Искра и рекой Кудепста с эскизом застройки. Проект планировки поможет решить проблему комплексного освоения территории с соблюдением нормативных требований: и регулирование реки с противопаводковыми мероприятиями, и транспортное, и социально-бытовое обслуживание населения, а также придать архитектурную выразительность застройке. Вполне возможно, что проект планировки с эскизом застройки повлекут за собой пересмотр существующее межевание территории в сторону более рационального.
На заседании Архитектурной секции эксперт продемонстрировала не только старый проект планировки этой территории, разработанный ещё институтом «Южпроекткоммунстрой», но и различные студенческие работы, композиционные идеи которых некоторые эксперты признали куда интереснее, чем в представленном проекте.
Итоги дебатов неутешительны: архитектурное сообщество на предыдущих примерах видит, что все разумные их доводы и предложения ведут только к большим барьерам на пути получения разрешения на строительство, но никак не к отказу от реализации проекта или его корректировке в соответствии с замечаниями экспертов, так как зачастую проекты уже разработаны досконально и пройдена экспертиза.
«Или профессионалам доверяют изначально, или не вмешиваются в их жизнь,» — считает архитектор Ованес Задикян.
Также для нормализации градостроительной ситуации требуется корректировка регламентов ПЗЗ или введение КИТ, считают архитекторы.
