Федеральный закон, которым регулируются правовые вопросы, связанные с признанием зданий, строений, сооружений самовольными постройками, подписан Президентом России Владимиром Путиным 3 августа 2018 года. Многие его положения вступают в силу с момента официальной публикации.
Отныне, прежде чем добиваться от владельца самостроя сноса строения, муниципальные власти обязаны предоставить ему время на самостоятельное устранение нарушений и на его полную легализацию, а узаконить самострой собственники могут теперь или через орган муниципальной власти или в суде.
В чём конкретно заключаются вступившие в силу законодательные нововведения?
1. Уточнено понятие «самовольная постройка»
Самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или другое строение, если их возведение выполнено при одном или нескольких следующих обстоятельств:
- земельный участок не предоставлен в установленном порядке (то есть на участок нет правоустанавливающих документов),
- ВРИ земельного участка не допускает строительство таких объектов,
- строительство проведено без получения разрешения на их строительство,
- строительство выполнено с разрешением на строительство, но с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Сокращён перечень объектов самостроя
Из перечня самовольных построек исключены такие строения, что возведены в соответствии с разрешением на строительство, но с нарушением ограничительных требований по использованию земельного участка:
- или с нарушением требований, установленных на момент начала создания постройки,
- или с нарушением требований, действующих на момент выявления самовольного строительства.
Постройка не будет считаться самовольной, если она возведена с нарушением ранее действующих градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления самостроя.
Не являются самовольными постройками объекты, возведённые в соответствии с полученными разрешениями и всеми согласованиями, но с нарушениями действующих ограничений по использованию земельного участка, о которых застройщик или не знал, или не мог знать, или не обязан был знать. Введение такой нормы обусловлено тем, что для значительного числа зон с особыми условиями использования территории не был обеспечен публичный доступ к сведениям о таких зонах и их границах, об ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах.
Пояснительный пример постройки, возведённой с нарушением условий использования земельного участка по причине проблем с наполнением ЕГРН данными об «особых» зонах, привёл в своём комментарии к новому закону Павел Крашенинников, председатель Комитета Государственной думы по государственному строительству и законодательству:
«К примеру, добросовестный застройщик не мог знать о нарушении расстояний до трубопроводов, сведений об охранных зонах которых не было в публичном доступе в ЕГРН. В этом случае постройка, соответствующая требованиям полученного разрешения на строительство, но попадающая в охранную зону трубопровода, то есть возведённая с нарушением ограничений по застройке земельного участка, считаться самостроем не будет».
Определить ситуации, когда постройка не будет считаться самовольной и установить добросовестность застройщика, можно лишь при одновременном сочетании следующих условий:
- у владельца самовольной постройки оформлены права на землю,
- на саму постройку получено разрешения на строительство и все необходимые согласования,
- сведения об ограничениях и особых условиях использования земельного участка не внесены в ЕГРН.
Если на момент строительства права на землю не были зарегистрированы и она появилась без разрешения на строительство, то о добросовестности владельца судить не придётся.
3. Установлен прямой запрет на решения муниципальных властей о сносе зарегистрированного самостроя
Решение о сносе строений теперь выносит только суд. Но и суд сможет принимать эти решения только после того, как выявлен факт, что все возможности по устранению нарушений владельцами были исчерпаны.
Кроме того, ни власти, ни суд не могут принять решение сносе постройки, по которой ранее (до принятия нового закона) судом принято решение об отказе в удовлетворении иска о сносе объекта индивидуального жилищного строительства, жилого дома или садового дома.
Законом введены дополнительные гарантии от сноса частных жилых домов, на участках ИЖС и ЛПХ в населённом пункте, садовых и дачных участках с оформленными на них правами по «дачной амнистии», то есть при отсутствии разрешения на их строительство или при нахождении в зоне с особыми условиями. Такие объекты к самовольным постройкам не относятся. И это положение представляется очень важным, поскольку «дачная амнистия» действующая уже 12 лет, в отношении объектов индивидуального жилищного строительства продлена до 1 марта 2020 года.
Введены также ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 г.
Снос самовольных индивидуальных жилых домов и жилых строений на садовых и дачных участках запрещён, если возведённые объекты соответствуют следующим условиям одновременно:
- права на объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или эти права признаны судом,
- параметры жилых домов и жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом;
- на земельный участок, на котором возведён объект, жилой дом и жилая постройка, оформлено право собственности или он используется на ином законном основании.
Указанный запрет на снос самовольных строений распространяется на случаи перехода прав на перечисленные объекты.
По перечисленным объектам, построенным без разрешения на строительство, решения о сносе могут быть приняты только в следующих случаях:
- если сохранение таких построек создаёт угрозу жизни и здоровью граждан,
- если режим территориальной зоны, установленной в соответствии с ПЗЗ для участков, на которых возведены постройки, не допускает нахождение такого объекта — постройка будет подлежать сносу, но не как самовольная постройка, а за выполнение сноса владельцу объекта положено возмещение убытков.
4. Варианты решений судов и муниципальных властей о самострое
Суды или органы власти в отношении самовольной постройки могут принять одно из 2-х решений:
1. Решение о сносе
Такое решение принимается в следующих случаях:
- постройку невозможно привести в соответствие с установленными требованиями.
2. Решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными требованиями
Такое решение может приниматься как судом, так и муниципальными властями, а владельцу земельного участка в этом случае необходимо определиться с вариантом устранения проблемы:
- или снести объект — в срок 3-12 месяцев (в зависимости от специфики строения)
- или привести объект в соответствие с установленными требованиями — в срок от 6 месяцев до 3-х лет (в зависимости от специфики строения).
К установленным требованиям относятся:
- соблюдение градостроительных регламентов и параметров, установленных правилами землепользования и застройки поселения, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки,
- соблюдение действующих ограничений по использованию земельного участка
- соблюдение действующих строительных норм и правил.
- соблюдение действующих экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Приведение объекта в соответствие с указанными требованиями выполняется в порядке, установленном для реконструкции объекта капитального строительства.
Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, может быть принято только судом.
5. Сокращение возможностей муниципальных властей по сносу самовольных построек
Новый закон сократил полномочия органов власти по принятию ими решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке. В качестве приоритета закон определил увеличение объёма гарантий судебной защиты граждан, расширив круг вопросов, решаемых только в судебном порядке.
Самовольная постройка может быть снесена только по решению суда, а органы местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольных построек или о приведении их в соответствие с установленными требованиями в следующих случаях:
- право собственности на постройку уже зарегистрировано в ЕГРН,
- постройка является жилым домом, в том числе многоквартирным жилым домом или садовым домом,
- постройка возведена до 2001 г., когда вступил в силу Земельный кодекс РФ (30.10.2001)
- отсутствует разрешение на строительство в отношении зданий, сооружений, других строений, возведённых до дня вступления в силу Градостроительного кодекса РФ № 73-Ф3 от 7.05.1998 г.
6. Когда муниципальные власти вправе принять решение о сносе самостроя
Принятие решения органов местного самоуправления о сносе самовольно возведённого здания без суда допустимо только в следующих случаях:
- отсутствие разрешений на строительство,
- на землю нет документов,
- вид разрешённого использования земельного участка, на котором возведена постройка, не допускает строительство такого объекта,
- земельный участок с постройкой расположен в границах территории общего пользования,
- постройка находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает строительство такого объекта.
7. Приведение постройки в соответствие с установленными требованиями
Органы местного самоуправления принимают решение о приведении постройки в соответствии с требованиями, в следующих ситуациях:
- объект находится в охранной зоне,
- нет разрешения на строительство,
- на землю и на постройку нет правоустанавливающих документов;
Решение суда о приведении постройки в соответствие с требованиями законодательства может приниматься в любых случаях нарушений таких требований.
8. Принудительное изъятие участка при неисполнении в срок требования о сносе самостроя
Принудительное изъятие земельного участка при неисполнении в срок требования о сносе самовольной постройки — новшество, введённое законом в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам.
Если процедура сноса самостроя в течение срока, установленного администрацией, собственником будет проигнорирована, то муниципальные власти обязаны уведомить застройщика о принятии решении о сносе самовольной постройки в срок 3-12 месяцев (в зависимости от специфики строения).
Если же в течение этого срока самовольная постройка не снесена или не приведена в соответствие с требованиями, запускается механизм принудительного изъятия земельного участка у его собственника. Изъятие производится независимо от того, кем возводилась самовольная постройка (самим собственником или арендатором).
Лишение права собственности на земельный участок — это исключительная мера, соразмерная последствиям, вызванным самовольным строительством. (к примеру, причинён вред окружающей среде).
9. Легализация — шанс избежать сноса самовольной постройки
Закон предоставил собственникам возможность избежать сноса самовольной постройки путём оформления её в собственность в соответствии с градостроительными требованиями.
Приведение самовольной постройки к соответствию с установленными требованиями должно осуществляться в порядке реконструкции объектов капитального строительства.
Срок легализации постройки — от 6-и месяцев до 3-х лет (зависит от специфики объекта).
В течение всего этого срока пользоваться и распоряжаться ни постройкой, ни земельным участком нельзя — постройку невозможно будет не только эксплуатировать, но и продать, подарить, сдать в аренду, и с земельным участком также нельзя проводить никаких сделок.
По завершении оформления постройки в соответствии с требованиями закона её необходимо зарегистрировать в ЕГРН и оформить на неё право собственности. После этого, разумеется, появляются права пользования и распоряжения как бывшим самостроем, преобразованным в юридически законное строение, так и земельным участком, постройка на котором стала легитимной.
10. Меры защиты добросовестных владельцев при сносе самовольных построек
В случаях, когда приобретено здание, сооружение или другое строение с уже зарегистрированным правом собственности, но впоследствии строение было признано самовольной постройкой и принято решение о его сносе или о приведении его в соответствие с установленными требованиями, собственники имеет право на возмещение убытков из казны Российской Федерации.
Это однократная компенсация, возмещающая:
- утрату права собственности на здание, сооружение, другое строение,
- расходы на снос (приведение в соответствие) лицам или органам, за счёт которых был произведен снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями.
О размере возмещения убытков
В случаях выполнения собственником решения о сносе или в случае приведения в соответствие с установленными требованиями постройки, признанной самовольной с ранее зарегистрированным правом собственности, в расчёт размера убытков, возмещаемых из госказны, могут включаться:
- рыночная стоимость — при сносе самовольной постройки,
- разница между изначальной рыночной стоимостью постройки и её рыночной стоимостью после приведения её в соответствие с установленными требованиями,
- убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками самовольных построек своих обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых с такими лицами договорах,
- упущенная выгода.
Ответственность за самовольное строительство
Самовольное строительство, кроме сноса или устранения несоответствия установленным требованиям, чревато и наложением на владельцев самостроя административных штрафов.
В настоящее время административная ответственность установлена только за строительство и реконструкцию, произведённые без разрешения на строительство. Ситуация эта в ближайшее время изменится и не в лучшую сторону для владельцев самовольных построек, поскольку в Государственной Думе рассматривается и уже утверждён в первом чтении проект ФЗ № 301854 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства).
По этому готовящемуся к выпуску закону, административная ответственность распространится на большее число случаев, связанных с различными особенностями самовольного строительства. Перечислим их.
- Самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению предельных параметров объекта недвижимости, установленных правилами землепользования и застройки, либо документацией по планировке территории, либо федеральными законами
Для указанного случая устанавливаются штрафы в размере:
- в отношении граждан — в размере от 2 до 5 тыс. рублей
- должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей
- предпринимателей без образования юридического лица — от 20 до 50 тыс. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток
- на юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.
- Эксплуатация самовольной постройки
Если самовольная постройка расположена на участке:
- предоставленном в аренду,
- приобретённом по результатам публичных торгов с обязательством по её сносу или приведению в соответствие установленным требованиям,
то размер штрафов за эксплуатацию постройки будут аналогичны тем, что определены для случая нарушения установленных предельных параметров объекта строительства.
- За неисполнение решения о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие требованиям
Санкции предполагают наложение штрафа в следующих размерах:
- на граждан — от 20 до 50 тыс. руб. или обязательные работы на срок до 50 часов
- на предпринимателей без образования юридического лица и должностных лиц — от 20 до 50 тыс. руб.
- на юридических лиц — от 100 до 300 тыс. руб.
- За строительство, реконструкцию объектов капстроительства, приводящих к нарушению предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, или параметров объектов капстроительства, установленных федеральными законами
В указанной ситуации штраф может составить:
- для граждан — от 2 до 5 тыс. руб.
- для должностных лиц и ИП — от 20 до 50 тыс. руб.
- для организаций — от 500 тыс. до 1 млн руб. с альтернативой штрафу в виде административного приостановления деятельности предпринимателя или юрлица на срок до 90 суток.
В заключение всего изложенного необходимо ещё раз подчеркнуть, что главной целью вводимых законодательных инициатив является пресечение наиболее распространённых нарушений в области градостроительной деятельности и достижение благоприятного влияния на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров, защита прав и законных интересов добросовестных застройщиков и приобретателей объектов недвижимого имущества.
