Каким будет наш город в будущем? Можно мечтать поодиночке. Какие-то мечты совпадут, какие-то будут противоречить. Но город – это сообщество его жителей и значит думать о будущем нужно сообща.
Именно поэтому основополагающий документ о будущем той или иной территории – Стратегия социально-экономического развития, где жители города определяют каким они хотят видеть свой город через, например, 25 лет, в чём он будет уникален, чем будут заниматься его жители, как и за счёт чего город, его экономика будут расти. А нужно ли, чтобы город рос? Это тоже вопрос стратегический.
Генеральный план по своей сути является пространственным планом реализации Стратегии: куда и как растёт город, что в нём ценно и нужно сохранить. Но он вторичен. К сожалению, разработка нового генерального плана развития Сочи началась параллельно разработке Стратегии. Сейчас мы выходим уже на финишную прямую разработки генплана, но Стратегия развития города так и не утверждена.
В целом новый генплан – это попытка решить градостроительные проблемы, накопленные в нашем городе последними десятилетиями его развития и в первую очередь – низкая обеспеченность жителей города социальной и коммунальной инфраструктурой, тогда как главная проблема – определение и сдерживание роста численности населения, спровоцированный олимпиадой и масштабным жилищным строительством официальным и не очень практически не решена. Да, невозможно запретить прописку (да и нет уже её), как это было в советское время, но можно и нужно ограничивать объём жилищного строительства так, чтобы количество кв.м в городе не менялось (либо менялось незначительно). То есть развитие города должно идти за счёт изменения качества, а не количества.
Генеральный план 2009 года был сделан наспех и под олимпийское строительство. Он не предлагал решения городских проблем (стратегии, которая бы описывала проблематику и ставила бы задачи генплану тоже не было), а наоборот усугубил ситуацию с жилищным строительством включением сельхозземель в городскую черту. Но и это не дало бы столь катастрофический результат как есть на сегодняшний день, если бы следующие уровни разработки градостроительной документации были реализованы полностью. Да, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) были разработаны в тот же год – ведь законодательство запрещало выдавать разрешения на строительство в городах, где они не утверждены. Поэтому спешили. А вот опубликовать в спешке позабыли. Это было сделано только в 2011 году под нажимом активных общественников. То есть три года строительство в городе велось вне правового поля (ПЗЗ вступают в силу с момента опубликования). Следующий же необходимый этап разработки градостроительной документации – проекты планировок территории – муниципальной властью игнорировался почти полностью (делались только в рамках олимпийского строительства) с оправданием: «денег нет».
Но ПЗЗ являются документом градостроительного зонирования, для регулирования процессов городской застройки они не предназначены. Для любого конкретного участка, расположенного в той или иной территориальной зоне, ПЗЗ предоставляет длинный перечень разрешённых в этой зоне типов зданий и сооружений, не заботясь о том, какие именно здания и сооружения из этого перечня требуются на данном участке для застройки района в целом, с учётом его комплексного и перспективного развития. ПЗЗ не регулирует компоновку всех элементов застройки, не занимается расчётами требуемой мощности зданий; компоновкой и расчётами объектов культурно-бытового и социального обслуживания; вопросами транспортной обеспеченности территории, параметрами улиц, дорог, стоянок; компоновкой и параметрами инженерных сетей; схемами инженерной защиты территории; схемами благоустройства и озеленения. Все вышеперечисленные задачи решаются в Проектах планировок, которые отсутствуют для подавляющего большинства территорий города Сочи, лишая их инструмента регулирования застройки. Именно поэтому застройка Сочи последних десятилетий столь хаотична, улицы не имеют тротуаров и парковок, да и с зелёными зонами общего пользования очень туго – всего лишь 1,8 кв. м. на жителя (по данным градостроительного анализа НИИ ПГ в начале разработки нового генплана) вместо 21 для курортных городов.
Согласно пункта 2.3 «Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» (СП 111.13330.2011) проекты планировок относятся к градостроительной документации муниципального уровня. В соответствии со статьёй 8 Градостроительного кодекса подготовка и утверждение документов территориального планирования муниципального уровня относится к полномочиям органов местного самоуправления. То есть городские власти должны определять, что и где в городе будет построено исходя из потребностей города. В Сочи же (да и во многих других городах нашей страны тоже) собственники земельных участков решали какие функции из разрешённых в ПЗЗ будут для них экономически наиболее выгодными. Зона не устраивает? Ничего страшного – выбирайте какая зона нравится, механизм изменения зон имеется. Как это отразится на городе десятилетиями никто не задумывался. Пока не вылезли все возможные проблемы: катастрофические очереди в детсады и школы, обрывы сетей, безобразная застройка, невозможность подъехать спецтехники из-за припаркованных машин, оползни. Слава Богу пока трясёт не сильно.
Что касается общественных зон общего пользования, то при расчёте показателя учитываются только те территории, куда есть беспрепятственный доступ жителям, а значит все санаторные парки выпадают из расчёта. Хотя изначально они проектировались и использовались жителями соседних микрорайонов для прогулок. Вся Бытха выросла в парка санаториев «Металлург» и им. Ворошилова. Теперь они за безобразными заборами, портящими к тому же и эстетику главного проспекта нашего города.
Да, новый генеральный план разрабатывается с учётом того, что Сочи – город-курорт: выделяется зоны санаторного-курортного и рекреационного использования, жилая застройка преимущественно средне этажная (за исключением уже застроенных территорий), возвращаются присоединённые к городу, но ещё не застроенные сельскохозяйственные земли. Но станет ли новый генеральный план градостроительной конституции зависит только от того будут ли разработаны проекты планировок территорий и как? И это не просто строительство школ и детских садов теми, кто хочет строить жилые дома, но и строительство гостиниц вместимостью только такой, какой положено по градостроительным нормам, а не такой, какой хочется и перекраивание норм под запросы инвесторов.
Держать интересы города и горожан в приоритете, разработка градостроительной документации – на это нужна политическая воля руководства города. Но ведение строительства по нормам, соблюдение правил благоустройства – это уже градостроительная культура как жителей города, так и бизнеса.
Если Вам важно и нужно то, о чём мы пишем, поддержите нас: Благодарим!
