В повестку заседания градостроительного совета при главе города, которое состоялось 27 апреля 2017 года, было внесено необычно много проектов. За два часа предлагалось обсудить 8 проектов многоквартирных жилых домов, большая часть которых планируется построить в Дагомысе. Удивляло и отсутствие предварительного анализа одного из экспертов градостроительного совета, как обычно было ранее.
Первым на рассмотрение был представлен проект жилого комплекса по ул. Армавирская в посёлке Дагомыс Лазаревского района г. Сочи, разработанный ООО «Сочархпроект» (архитектор С. В. Сухоруков).
Проект выполнен на основании задания на проектирование и градостроительного плана. Участок площадью 1,5 га расположен на правом берегу реки Западный Дагомыс в районе сложившейся жилой застройки по ул. Армавирская. Территориальная зона — Ж-4. Есть ограничение по застройке участка, связанное с расположением на берегу реки: наложена зона общего использования, которая требует обеспечения свободного доступа.
В настоящее время участок свободен от застройки, но на нём хаотически разбросаны металлические гаражи. В данном месте отсутствует берегоукрепление реки. Ранее УБПР г. Сочи был разработан проект берегоукрепления, который реализован частично: до и после застраиваемого участка.
Согласно этому решению, предлагается разместить на участке 4 многоквартирных 12-этажных жилых дома, проект которых ранее был разработан фирмой «Сочархпроект» для другого участка и потому уже проходил экспертизу. Всего в жилом комплексе будет 572 квартиры.
На участке предусматривается устройство парковок (в том числе и роторных) в соответствии с краевыми нормами, а также детских площадок. Со стороны реки обустраивается общедоступная набережная. Также на муниципальном участке между существующей застройкой и рассматриваемым жилым комплексом предусматривается разбивка внутриквартального сквера общего пользования.
Одним из первых вопросов, поднятым в процессе обсуждения архитектором Ованесом Задикян было сомнение в обеспечении нормативной инсоляции квартир двух из 4 домов, ориентированных почти на север. Однако разработчики заверили, что инсоляция квартир специально проверялась и все они имеют необходимую норму освещённости. С этим согласились далеко не все члены градостроительного совета и поэтому было предложено проверить дополнительно.
Также был поднят вопрос рационального использования подземных пространств, например, для размещения парковочных мест. Но в данном проекте такое решение невозможно из-за близкого расположения к реке.
Один из серьёзнейших вопросов – периодическое подтопление территории. Авторы проекта уверены, что эту проблему решит реализация разработанного ранее проекта берегоукрепления, ведь пока он был реализован лишь частично и не обеспечивал защиту территории.
Директор департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи Владимир Малов напомнил о норме плотности населения 300 человек на гектар, закреплённой в генеральном плане Сочи. Однако, как заметили другие члены градостроительного совета, эта норма применима не к одному участку, а к микрорайону площадью не менее 5 га и правильнее было бы разработать сначала проект планировки этой территории, чтобы понять текущую ситуацию, резервы территории и обеспеченность социальными объектами.
Понимая важность качественного рассмотрения проектов на градостроительном совете при главе города, Олег Козинский выразил мнение многих своих коллег, что быстро вникнуть в проект довольно сложно и поэтому желательно делать предварительную экспертизу выносимых на суд градсовета проектов. При этом стоит отметит, что речь идёт о более подробном рассмотрении проекта одним из членов градостроительного совета, а не полной официальной экспертизе уже готового проекта.
Против этой практики архитекторы выступают уже не первый год. Как правило, проекты прошедшие экспертизу имеют большую степень проработки, в них уже вложены солидные средства и заказчики идут с большой неохотой на какие-либо изменения, а зачастую так и вовсе игнорируют замечания членов градостроительного совета. Получается, что все рассмотрения проектов градсоветом — пустая формальность и сводятся лишь к согласию или отказу в строительстве.
По заявлению главы города, высказанном на этом градостроительном совете, его устроила бы такая практика. А что касается проектов в Дагомысе, то лучше их запретить, так как уже сейчас в посёлке наблюдается нехватка мест в детских садах и школах.
Архитекторы выступили против тотального запрета на строительство в Дагомысе только по этой причине. Специалисты последовательно на каждом заседании градостроительного совета пытаются донести до власти, что все решения должны приниматься только на основании предварительного анализа сложившейся градостроительной ситуации, которое делается при разработке проектов планировки. Развитие города не остановить запретительными мерами. Это ясно продемонстрировали многочисленные моратории на строительство перед олимпийскими играми 2014 года.
Но развитием можно и нужно управлять. Например, городские власти вполне в состоянии предложить застройщикам Дагомыса объединиться для разработки проекта планировки посёлка и только после этого вернуться к рассмотрению проектов новой застройки.
Также архитекторы уже не первый год говорят о необходимости разработки процедуры, не противоречащей действующему законодательству, но предлагающей застройщику обсуждать варианты и габариты будущего строительства с градостроительным советом до выдачи градостроительного плана. Конечно, это должно касаться далеко не всех объектов капитального строительства, например, только застройки участков площадью более 1 га или же находящихся в определённых зонах. Глава города поручил Ольге Козинской и Степану Кагосяну совместно с юристами Городского собрания проработать этот вопрос.
В то же время и городские власти требуют от архитекторов более взвешенного и патриотичного подхода к застройке города и самим предлагать заказчикам выносить на обсуждение профессионалов проекты застройки на более ранних стадиях. Иногда это случается в рамках работы Архитектурной секции Сочинской организации Союза архитекторов России, но такие случаи пока единичны.
Оставляет желать лучшего и отношение застройщиков к социальным проблемам города: в лучшем случае проекты жилых комплексов предполагают устройство детских садов. Администрация же города надеется на увеличение сознательности застройщиков и они начнут задумываться об обеспеченности своего возводимого жилья социальной инфраструктурой. Эту проблему можно решить лишь объединением усилий города и застройщиков, уверен главный архитектор города Владимир Малов.
Также на Градостроительном были рассмотрены два проекта строительства многоквартирных жилых домов в посёлке Лазаревском. Один из них разработан фирмой «Проект-Профит» (архитектор Н. Р. Кадагишвили). История строительства 116-квартирного жилого дома по ул. Ильича тянется уже несколько лет. За это время были введены градостроительные регламенты, в соответствии с которыми и нужно было привести этот проект. Сейчас он предусматривает строительство всего 70 квартир.
Членами градостроительного совет была отмечена несколько «сырая» подача материала, не позволяющая понять ситуацию на расстоянии. Да, дом соразмерный сложившейся застройке, адаптирован к рельефу, но понять как к нему осуществляются подъезды и как решена планировка двора по представленным материалам сложно. В связи с этим вновь был поднят вопрос о необходимости предварительного анализа проекта одним из экспертов градсовета.
Ещё один проект предусматривает строительство многоквартирного жилого дома на ул. Павлова в Лазаревском районе г. Сочи.
Сложная конфигурация участка отразилась на планировочных решениях как генерального плана, так и самого объекта. Насколько предложенный вариант застройки оправдан по представленным материалам также судить было сложно.
Итогом заседания Градостроительного совета стала рекомендация главе города не рассматривать проекты и не выдавать разрешения на строительство крупных объектов без проработки проекта планировки территории. А. Н. Пахомов в свою очередь попросил донести эту информацию до всех застройщиков.
Что же касается представленных на это заседание проектов, то было решено закрепить каждый из них за экспертом градсовета и вернуться к их рассмотрению после проведённого градостроительного анализа.
[tp_search_shortcodes id=1 origin=»» destination=»» type=»» subid=»»]
