В конце июля 2009 года в нашем городе была создана межведомственная комиссия по пресечению самовольного строительства. Основная задача комиссии не только выявлять самоволки и решать, сносить то или иное строение, но и выявлять причины, которые способствуют появлению таких объектов в нашем городе. О самовольном строительстве, бюрократических проволочках при «легализации» строений, а также о взаимодействии в этом процессе чиновников и рядовых сочинцев в интервью «Народной газете Сочи» рассказал заместитель председателя комиссии, заместитель главы города Сочи Сергей ЮРИН.
– Сергей Павлович, комиссия работает почти год. Расскажите о результатах, которых удалось добиться за этот период в борьбе с самовольными строениями в нашем городе.
– На момент создания комиссии в реестре объектов самовольных построек, который ведется городской администрацией, было порядка 800 строений. Многие постройки были возведены на правомерных участках, как правило, в целях улучшения жилищных условий. Это веранды, летние кухни, хозяйственные постройки. Граждане годами не могли оформить свои строения. Одной из задач деятельности межведомственной комиссии было помочь сочинцам, чьи постройки не нарушают прав и интересов третьих лиц, легализовать их. В то же время необходимо было пресечь массовое незаконное многоэтажное строительство.
За период работы было проведено 11 заседаний, на которых было рассмотрено 616 объектов. В отношении 155 строений предъявлены иски в суд о сносе, по 314 принято решение о возможности сохранения, 85 объектов исключено из реестра объектов самовольного строительства в связи с наличием правоустанавливающих документов, в отношении остальных объектов принято решение о необходимости приведения фасадов к единому архитектурному облику или представлению недостающих документов. Отмечу, что в процессе рассмотрения конкретных вопросов мы выявляем причины возникновения самоволок в нашем городе.
– Так в чем же основные причины появления самоволок?
– Одной из причин является бюрократическая волокита в процессе получения разрешения на строительство. Гражданин, имея намерение построить, например, индивидуальный жилой дом, начинает собирать необходимые документы. Как правило, это требует значительного времени. Пока человек обивал пороги различных кабинетов, изменилось законодательство, и гражданину поясняли, что документы устарели, начинай сначала. Поэтому чтобы сэкономить время, он заливал фундамент и параллельно продолжал пытаться получить разрешение. Но когда гражданин приходил в администрацию, ему отказывали в выдаче разрешения на строительство, аргументируя это тем, что он самовольно построил фундамент. Ему предлагали узаконить то, что он построил, через суд. Узаконивать фундамент гражданину нет смысла, так как ему нужно оформить полноценное строение. Но при этом разрешение на строительство он получить не может. Вот и выходит, что единственный выход для него было продолжать самовольное строительство. Есть самовольные строения, которые построены и 5-15 лет назад. У большинства таких застройщиков на руках есть все необходимые документы, но учитывая, что законодательство часто менялось, они признаются устаревшими, а значит, и узаконить строение фактически невозможно. Каждый из вышеперечисленных объектов в индивидуальном порядке рассматривался комиссией, в состав которой входят представители всех структур, начиная от прокуратуры и заканчивая архитекторами, публично, с участием заинтересованных граждан. По каждому из них давали заключение районная администрация, архитектурное управление. Помимо этого, визуально исследовался всеми членами комиссии представленный фотоматериал в отношении каждого объекта. В итоге выносилось решение о возможности или невозможности сохранения самовольной постройки, в зависимости от характера объекта и имеющихся заключений уполномоченных органов. Принималось решение либо о дооформлении документов и выдаче разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, либо разъяснялся порядок регистрации таких объектов в упрощенном порядке по так называемой «дачной амнистии», либо рекомендовалось обратиться в суд за признанием права собственности на самовольные объекты. При этом администрация в суде не возражала против признания права собственности.
– А какие причины способствовали незаконному строительству многоэтажных домов?
– Еще год назад мы четко понимали, что уровень самовольного строительства в Сочи очень высок. С одной стороны, это было связано с тем, что в нашем городе не было нормативных актов, которые позволяли бы четко определять зоны застройки, целевое назначение того или иного участка, высотность планируемого строительства, плотность застройки и прочее. В конце прошлого года такие документы были приняты – это Генеральный план города и «Правила землепользования и застройки». Данные нормативные акты дают понимание, где, что и каким образом можно и нельзя строить. С другой стороны, существовала реальная возможность узаконить самоволку по упрощенной системе через Федеральную регистрационную службу. Механизм был следующий. Пока администрация признает объект самовольным, застройщик обращается в регистрационную службу и, основываясь на законе «О дачной амнистии», узаконивает постройку в упрощенном порядке. Соответственно, когда администрация обращается с иском о признании самовольного строения незаконным, нам отказывают, аргументируя это тем, что постройка легализована и на это есть соответствующие документы. На мой взгляд, такая ситуация связана с неверным толкованием понятия «дачной амнистии». Понятие «амнистия» предполагает прощение за предыдущее правонарушение, то есть, по логике, в упрощенном порядке могут узаконить свои постройки те, кто возвел их до принятия закона. Все остальные должны оформлять свои строения в соответствии с действующим законодательством. Градостроительный кодекс и сейчас не освобождает застройщиков от получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома. Но так как законодательно не была обозначена грань между домами, которые были построены до введения закона и после его появления, этим успешно пользуются застройщики.
Еще один момент – это отсутствие понимания понятия «индивидуальный жилой дом». В связи с этим под видом ИЖС в нашем городе появлялись многоэтажные жилые дома, то есть вместо положенных 2-3 этажей застройщик возводил 6-7, и такое строение затем признавалось законным. Есть и другой сценарий развития событий. Застройщик строит высотку на участке, предназначенном для ИЖС. Администрация обращается с иском о признании строения самовольным и затем его сносе. Тут появляются, как я их называю, «мнимые дольщики». Люди начинают возмущаться, что они еще на начальном этапе строительства потратили деньги, и теперь им нужны квартиры. А то, что дом строится незаконно, они не знали. Иначе, как шантаж органов государственной власти, это назвать трудно. С одной стороны, нужно наказать застройщика, а с другой – нельзя допустить ущемления прав отдельных граждан. Сейчас такое строительство тормозится до принятия решения судом. Более того, 14 апреля этого года из комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы РФ в администрацию города Сочи поступили официальные разъяснения, согласно которым под объектом индивидуального жилищного строительства понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. В разъяснениях также указывается, что в соответствии с действующим законодательством не имеется оснований для регистрации прав граждан на объекты недвижимого имущества свыше трех этажей, расположенных на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства либо под индивидуальное жилищное строительство. В указанных случаях возведенное сооружение признается самовольной постройкой, так как не отвечает целям земельного участка. При этом органы местного самоуправления вправе обжаловать в судебном порядке и признать самовольными и подлежащими сносу объекты свыше трех этажей, если они построены без разрешения на строительство, даже если они были зарегистрированы в упрощенном порядке. Данное разъяснение было направлено нами во все инстанции, начиная от БТИ, Федеральной регистрационной службы и заканчивая прокуратурой. Мы надеемся, что если все структуры и службы будут соблюдать данные требования, то самовольно построенных высоток вместо частных домов больше не будет.
– Как мы поняли из разъяснения, строительство ИЖС возможно и на садовом участке. Каков механизм получения разрешения на строительство?
– Главная проблема садоводческого товарищества в том, что это не один застройщик, а целый коллектив. В первую очередь садовое товарищество должно разработать в целом проект застройки, и только после этого к строительству должен приступать отдельно взятый садовод. В случае, если проекта застройки нет, есть другой выход. Садовод должен подготовить градостроительный план с информацией о границах застройки, параметрах строительства, согласовать его с архитектурой, а также согласовать схему размещения объектов на своем участке. Само разрешение на строительство не требуется.
После можно без проблем приступать к строительству. Но при этом в соответствии с «Правилами застройки и землепользования» строиться можно только в тех границах, которые определены как площадь застройки. В «Правилах» прописаны и другие нормы: цвет фасада, высота забора и так далее. В случае выполнения этих требований со стороны администрации и комиссии не будет никаких претензий к вашему строению.
– В чем заключается индивидуальный подход в признании того или иного объекта самовольным?
– В апреле этого года состоялся Пленум Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда. Теперь если гражданин предъявит в суд доказательства о том, что он пытался легально оформить свое строение, но при этом ему чинились какие-то препятствия, суд признает право этого застройщика, независимо от того, поддерживает это решение администрация города или района. Это решение относится как раз к категории рядовых граждан, которым не удавалось по разным причинам оформить свои строения, пристройки и прочее необходимое для улучшения жилищных условий. Подобную практику проводит и наша межведомственная комиссия, которая фактически в своей работе предварила решения даже общефедеральных органов. Мы понимали, что нельзя ко всем объектам самовольного строительства подходить одинаково, не разобравшись в каждой отдельно взятой ситуации, то есть если раньше самовольно построенную высотку ставили в один ряд с самовольной пристройкой к дому или хозпостройкой, то после появления межведомственной комиссии ситуация изменилась в пользу граждан, которые не могли годами узаконить необходимые для жизнедеятельности строения.
Были случаи, когда комиссия принимала решение о возможности сохранения даже многоэтажных домов. На эти объекты имелась проектная документация, заключение государственной экспертизы. При этом такие застройщики понимали, что они реально нарушают законодательство, но город шел им навстречу. В свою очередь застройщики этих высоток начали оказывать безвозмездную помощь в развитии города. Последние самые яркие примеры, когда комиссией было принято решение о возможности сохранения в установленном судом порядке двух многоквартирных жилых домов. Данные решения позволили администрации по договоренности с застройщиками решить социально значимые проблемы: по минимальным ценам в одном из домов приобретено 9 квартир для предоставления детям-сиротам, а в другом доме в поселке Головинка новоселами стали 13 ветеранов Великой Отечественной войны.
Что касается других высоток, то сейчас, как мне известно, существует реальная практика, когда незаконно возведенные этажи сносятся. Об этом говорил на одном из совещаний главный судебный пристав России. Такая практика будет применяться и в нашем городе. На сегодняшний день в городе ведется мониторинг всех строящихся объектов, на которые были выданы разрешения. Специалисты районных земельных инспекций следят за тем, чтобы строение не выходило за рамки выданного разрешения.
– В случае, если чиновники сознательно не хотят помогать в оформлении или «легализации» строения, как быть сочинцам в этой ситуации?
– Во-первых, в практике работы комиссии было выявлено, что представители районов без пояснения причин долгое время не выносили вопросы на комиссию. Бывали примеры, когда из районов приходили письма с содержанием о нецелесообразности, по их мнению, рассмотрения вопроса членами комиссии. На мой взгляд, слово «нецелесообразность» подразумевает под собой коррупционную деятельность. Решать, что целесообразно, а что нет, должен не специалист. Его задача вынести на рассмотрение вопрос, а рассмотреть его должны независимые члены межведомственной комиссии. Во-вторых, это беспричинное затягивание сроков по подготовке решений. Не выполняются и решения комиссии. Как мне кажется, это направлено на то, чтобы предъявить какие-то требования гражданам, что также заставляет задуматься о коррупционной подоплеке. Документы месяцами лежат без результата. Раз в два месяца мы теперь проверяем работу чиновников и выполнение решений комиссии. Хочется обратиться к самим гражданам. Не бойтесь обращаться с жалобами на действия некомпетентных чиновников либо в саму комиссию, либо в он-лайн приемную заместителя главы города. Если решение принято комиссией, то чиновники малого звена обязаны его выполнять, а не препятствовать решению вопроса. Такие чиновники не только подрывают и дискредитируют работу всей комиссии, но и в целом деятельность администрации и главы города.
Правовой ликбез
Уважаемые граждане, при покупке квартиры обязательно проверяйте, какое назначение у земельного участка и есть ли разрешение на строительство многоквартирного жилого дома.
Ваш договор о долевом участии должен быть зарегистрирован в федеральной регистрационной службе.
При строительстве на садовом участке вам необходимо подготовить схему размещения объектов и градостроительный план участка или коллективно подготовить проект застройки территории садового товарищества.
В случае, если не выполняется решение межведомственной комиссии или чиновники намеренно затягивают решение вашего вопроса, обращайтесь по телефону 64-63-29 к секретарю комиссии Инне Истоминой либо в on-line приемную заместителя главы города Сочи С.П. Юрина на сайте www.sochi.com
Беседовал Илья НЕДЕЛЬКО
источник: ngsochi.com
