Власти Сочи предприняли ряд мер, направленных на ужесточение порядка строительства в курортной столице России. Среди них: ограничение точечной застройки, выдача разрешений на строительство многоквартирных домов лишь при условии комплексного развития территории, в том числе с учётом обеспеченности объектами инженерной и социальной инфраструктуры. Вся эта работа увязана с подготовкой нового генерального плана города и корректировкой муниципальных правил землепользования и застройки. Также власти продолжают борьбу с самостроями, к которой привлекают местных риелторов, электронные площадки по продаже недвижимости, банки и даже ТОСовцев. Об этом рассказал заместитель главы Сочи Олег Бурлев в интервью газете «КоммерсантЪ».
— Олег Владимирович, какие основные меры, направленные на нормализацию ситуации в градостроительной сфере, власти Сочи приняли за последнее время?
— Хочу отметить, что это не просто меры, это серьёзная беспрецедентная градостроительная политика главы города Алексея Сергеевича Копайгородского, которая проводится при поддержке руководства края и нашего депутатского корпуса.
С 2020 года мы начали пошагово решать главные градостроительные проблемы курорта: это точечная застройка в жилых микрорайонах и дефицит социальных объектов в растущем городе, из-за которого в детских садах и школах уже фиксировалась нехватка мест.
Первое, что мы сделали,— это в декабре 2020 года ввели мораторий на многоквартирную жилую застройку и установили жёсткие коэффициенты использования территории. Эти решения получили закрепление в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
Девелоперы в ответ на эти решения нашли новую схему: раздел нежилых зданий, гостиничных номеров и пансионатов на помещения с их последующей продажей под видом апартаментов. Это создало дополнительную нагрузку на коммунальную, инженерную и дорожную инфраструктуру и сократило фонд санаторно-курортной отрасли.
Тогда в июле 2021 года депутаты Городского Собрания Сочи уточнили ПЗЗ, и после этого строительство новых объектов нежилого назначения площадью свыше 1 тыс. кв. м стало возможным только в рамках договора о комплексном развитии территорий с параллельным благоустройством прилегающих зон и развитием инфраструктуры. При этом площадь земельного участка под этими объектами должна составлять не менее 1 га. Кроме того, вид разрешённого использования «Гостиницы» для общественно-деловых территориальных зон переведён в условно разрешенный, а для вновь образуемых земельных участков под гостиничное обслуживание также установлена минимальна площадь — один гектар. Что касается частного сектора, то максимальная площадь частного жилого дома на одну семью была ограничена 300 кв. м, высота зданий —12 м, а площадь хозпостроек — 150 кв. м.
В марте этого года были внесены изменения в нормативы градостроительного проектирования, которые ввели более жёсткие требования по проектированию гостиниц в сравнении с имеющимися предельными параметрами, установленными в градостроительных регламентах действующих ПЗЗ. Новые нормы ограничили высотность и уменьшили плотность застройки, при этом площадь зелёных зон увеличилась.
В результате в ПЗЗ и местных нормативах теперь установлены предельные параметры гостиниц, санаторно-курортных и лечебно-оздоровительных учреждений в зависимости от их удалённости от береговой линии Чёрного моря. В городе ограничено перепрофилирование санаториев, а в курортной зоне можно возводить только объекты санаторно-курортного назначения с парковой территорией.
Два года в Сочи шла работа над границами, градостроительными регламентами и предметом охраны исторического поселения регионального значения город-курорт Сочи. В июле Управление государственной охраны объектов культурного наследия края утвердило их, и теперь в границах исторического поселения действуют еще более жесткие градостроительные регламенты.
И наконец, буквально в сентябре мы заключили муниципальный контракт на разработку новых Правил землепользования и застройки, которые будут синхронизированы с новым генеральным планом. Мы впервые сможем поставить на кадастровый учёт все территориальные зоны ПЗЗ. Как и проект генплана, ПЗЗ будут составлены в цифровом формате. И это в последующем будет использовано для построения 3D-модели города. Предварительная проработка территории уже начата.
— Давайте подробнее поговорим о генплане. Это основополагающий документ, который будет регламентировать развитие города до 2044 года. Как ведётся работа над ним, на какой стадии она сейчас находится?
— Контракт на разработку генплана мы заключили в августе 2021 года с НИИ перспективного градостроительства. Основные цели, которые этот документ должен достичь,— обеспечение развития Сочи как курорта, а также города, удобного для жизни. Кроме того, он призван решить проблемы, накопившиеся за время хаотичной застройки, которая велась здесь в 2000-х годах, и создать надёжный фундамент будущего — обозначить, каким мы хотим видеть город через много лет.
Следует сказать, что разработкой генплана занимаются не только профессионалы — активное участие в его создании принимают и жители Сочи. С проектом документа мы начали знакомить людей ещё в декабре 2021 года. Запустили серию встреч с сочинцами, и на них рассказывали о структуре генплана, целях его принятия. Граждане делали замечания, касающиеся улучшения дорожной сети, работы коммунальной и социальной сферы, все они были проанализированы разработчиками. В итоге в проекте учтено шесть тысяч предложений сочинцев.
Летом прошлого года появился первый оперативный штаб, который начал принимать замечания и предложения местных жителей. В феврале этого года во всех районах Сочи открылись специальные офисы, где каждый желающий мог познакомиться с предварительной версией документа и также дать обратную связь с конкретными предложениями и замечаниями. По нашим подсчётам, с проектом генерального плана ознакомился каждый седьмой сочинец. Вся работа над документом фиксируется на специальном разделе сайта городской администрации. В сети также есть форма для обратной связи на портале генплан-сочи.рф. Генплан формируется максимально открыто.
— Хорошо. А какие основные параметры закладываются в генплан?
— Проект генерального плана антикризисный. В нём не предусмотрено многоквартирное жилищное строительство, кроме социального жилья и маневренного фонда. Основная задача — это решение социальных вопросов. Документ выполняет очень важную задачу: резервирует землю под строительство детских садов, школ, объектов физкультуры и спорта, объектов здравоохранения и общественные территории, чтобы они впоследствии не были застроены другими объектами. Для социального строительства в нём определен 771 га. На этой территории будет размещено 530 крупных объектов (среди них и новые, и модернизированные старые): 170 детских садов, 56 школ, 67 объектов дополнительного образования, 10 больниц, 78 поликлинических учреждений, 5 станций скорой помощи, 40 библиотек и столько же клубных учреждений, 53 спортзала, 17 бассейнов. Под плоскостные спортивные сооружения отведено 168 га.
Кроме того, проект генплана предусматривает создание 27 новых особо охраняемых территорий местного значения. Почти 1,5 тыс. га выделят для новых курортных и тематических парков, 17,5 км отводится под благоустройство морских и речных набережных, 30 км предлагается отдать под благоустройство пляжей.
Под учреждения санаторно-курортного и туристического комплекса предусмотрено 576 га. Это позволит создать ещё 77 тыс. мест размещения дополнительно к имеющимся 150 тыс. Из них 52% — в Адлерском районе (в том числе 33 % — в Краснополянском округе), 32% — в Лазаревском и 12% — в Хостинском районе.
Сейчас проект генплана размещён в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования, и в настоящее время идёт его согласование с федеральными министерствами и ведомствами.
— Насколько сегодня можно говорить о том, что переход от точечной застройки на систему комплексного развития территорий в Сочи состоялся?
— Комплексное развитие территории (КРТ) направлено на качественное улучшение определённой территории путём её застройки новыми объектами с одновременным развитием и устройством необходимой и полезной инфраструктуры как для создаваемых объектов, так и для городской территории в целом. Именно за счёт реализации механизмов КРТ у города есть шанс значительно повысить эффективность использования территории, обновить городские пространства.
Наш проект генерального плана предусматривает параметры сбалансированной застройки города на ближайшие двадцать лет, и новый генплан станет главным документом по КРТ, который определит дальнейшую реализацию градостроительной программы курорта. Сейчас актуальная задача для администрации города — синхронизировать планы реализации механизмов КРТ с государственными и муниципальными программами развития коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.
— Один из элементов этой работы — борьба с самостроями. В Сочи проблема самостроев всегда стояла остро. Как власти справляются с ней сегодня?
— Эта проблема многоплановая. Вопрос не только в нарушении градостроительных норм, но и в том, что для незаконного строительства часто привлекаются средства граждан. И работа по контролю важна, чтобы в том числе не допустить их попадания в категорию обманутых дольщиков, квартиры которых в итоге пойдут под снос. Основной метод здесь — мониторинг. Мы его ведём постоянно. Это направление находится на особом контроле главы города Алексея Сергеевича Копайгородского и органов прокуратуры. И особый акцент по его указанию делается на пресечении практики возведения именно крупных объектов с признаками многоквартирных домов.
На сегодняшний день вся территория Сочи, включая земли садовых и дачных товариществ, закреплена за сотрудниками Управления муниципального земельного контроля администрации, которые проводят объезды, по всем фактам выявленных нарушений инициируются контрольные мероприятия. Работники управления несут персональную ответственность за эту работу.
Только с середины июля они выявили 152 незаконных строения, из которых шестьдесят восемь по всем признакам должны были стать многоквартирниками. Их продажи велись в Интернете. Всего же с начала года мы зафиксировали 508 самостроев, восемьдесят восемь из которых являлись крупными и имели признаки многоквартирных домов. Конечно, в ходе этой работы обнаруживаются и незаконные объекты коммерческого назначения, нарушения при возведении частных домов.
Тут важна системность и комплексный подход, поэтому у нас действует межведомственная рабочая группа по пресечению самовольного строительства. В её состав кроме сотрудников городской и краевой администраций входят также силовики, риелторы и общественники.
Администрация тесно сотрудничает с Гильдией риелторов Сочи, что позволяет исключить продажу недвижимости в нелегально возведенных домах. К работе по пресечению продажи незаконно возведённого жилья уже подключилось 52 городских риелторских агентства. Кроме того, с предложением о сотрудничестве мы обратились к ключевым агрегаторам объявлений по продаже недвижимости и сегодня уже получили положительный ответ портала «Домклик». Мониторинговая группа наших риелторов выявила 45 незаконных построек, объекты в которых активно продаются через Интернет. Информация по ним уже передана владельцам сайтов с требованием о её блокировке.
Кроме того, мы плотно сотрудничаем с руководителями ТОСов и теперь получаем оперативные сведения о нарушениях земельного законодательства от них. Ещё у нас работает горячая телефонная линия муниципального земельного контроля, куда все жители города могут сообщать информацию о фактах самовольного строительства.
А чтобы исключить возможность ипотечного кредитования граждан под покупку жилья в самостроях, мы наладили взаимодействие с банками. Совместно с прокуратурой и органами МВД даём им разъяснения по ситуации с продажей на нелегально возведённых объектах.
Хочу обратить внимание на то, что все сведения о выявленных объектах самовольного строительства размещаются на официальном сайте администрации Сочи, в моём телеграм-канале и на страницах в социальных сетях Управления муниципального земельного контроля. Информация регулярно обновляется и является общедоступной.
Администрацией города подготовлен интернет-ресурс, куда заносятся сведения о выявленных объектах самовольного строительства, о ходе судебных разбирательств по ним, а также выкладываются фотографии самостроев. Все данные выводятся на карту города Сочи. Более 1,8 тыс. объектов уже включено в эту базу. Сейчас идёт финальная доработка программы и её адаптация для работы на мобильных устройствах.
И конечно, мы занимаем принципиальную позицию в судах. Всего за год правовым департаментом администрации подано 830 исковых заявлений о сносе самостроев в арбитражные суды и суды общей юрисдикции. В рамках исковой работы мы также подаем заявления о взыскании неустойки в случае неисполнения судебных актов, о наложении арестов, запретов на работу строительной техники, регистрацию граждан и подключение к коммуникациям.
— А как вы поступаете с теми застройщиками, которые уклоняются от исполнения судебных решений о сносе? Мы же понимаем, что получение судебного акта — это ещё полдела, важно ещё исполнить его.
— Если владелец долгое время не исполняет решение суда о сносе самостроя, администрация города обращается в суд с иском о предоставлении права произвести снос с привлечением сторонней организации. При этом работы будут произведены за её счёт, но она имеет полное право впоследствии взыскать свои затраты с хозяина снесённого объекта.
На сегодняшний день у нас заключены договоры о сносе девятнадцати самовольных объектов. Только с начала года на курорте снесено пять объектов, по девяти продолжаются работы. В ближайшее время приступим ещё к пяти объектам. До конца года по поручению губернатора демонтируем двадцать самостроев. Все сносимые объекты самовольного строительства прошли судебные строительно-технические экспертизы и признаны построенными с нарушениями градостроительных, строительных, пожарных и других норм и правил. По всем таким объектам проводится уголовно-правовая оценка действий недобросовестных застройщиков.
Всего с 2019 года, когда в крае началась жесткая борьба с нелегальным строительством, в Сочи снесено свыше 440 незаконный объектов, в том числе имеющих признаки многоквартирных домов. Эта работа останется на особом контроле властей города и прокуратуры.
Если Вам важно и нужно то, о чём мы пишем, поддержите нас: Благодарим!
