К интересным выводам может привести виртуальное путешествие по Google Maps. Изучая опыт зарубежного строительства курортных комплексов, понимаешь, как по-разному проводится градостроительная политика в разных странах.
Франция. Ницца.
Вот примеры градостроительных курортных комплексов в США, Майами.
Разница в том, что курортные комплексы на первых двух фото занимают территорию всего квартала, и представляют многофункциональное комплексное решение. На нижних фото видим четко размежеванные участки, в границы которых застройщик втискивает все: пятно застройки, автостоянки, бассейны и пр.
Это, разумеется, частные примеры, но… общие тенденции градостроительной политики просматриваются очевидно.
Безусловно, город Сочи по многим критериям значительно отличается от большинства городов: это и рельеф и сложные инженерно-геологические условия, высокая сейсмичность, но, главное отличие в том, что это город-курорт. Трудно вообще подвести единую градостроительную базу ко всем городам России.
Много лет проектировщики в градостроительстве руководствовались СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство», в котором все основные расчетные показатели были даны на микрорайон. Эти нормы были необходимы во время активного строительства новых городов в Советском Союзе (освоение западной и восточной Сибири, а также северных регионов). В настоящее время не только проектирование новых городов, но и строительство новых микрорайонов в России маловероятно. Тем актуальнее встает вопрос реконструкции городов.
Документы территориального планирования территории муниципального образования, по градостроительному кодексу, принятому в 2004 году, включают:
- генеральный план города,
- правила застройки и землепользования,
- проекты планировки территории,
- проекты межевания территории
- градостроительные планы земельных участков.
Отличие от градостроительной документации прошлых лет — отсутствие в составе документации проектов застроек. То есть, архитектурная концепция застройки территории, по градостроительному кодексу, не предусматривается. Что означает, — на своем участке застройщик, в рамках правил застройки, может строить что-угодно не считаясь с архитектурной и градостроительной уместностью этого объекта.
Ожидать, что в ближайшие годы появятся крупные инвесторы, способные выкупить участки сопоставимые по площади кварталам, не приходится. Именно поэтому, учитывая, что в ближайшие годы возрастает фактор реконструкции, необходимо включить в нормы градостроительного проектирования понятие квартальной застройки.
В самом деле, застройщик приобретает участок в сложившейся городской застройке (не будем рассматривать участки малоэтажной застройки). Его объект оказывает влияние на сложившуюся в квартале застройку и территорию. И, если проектировщик на эскизной стадии руководствуется только регламентами, прописанными в ПЗЗ, то и получается абсурд. Он в границы проектирования втискивает все: застройку, площадки благоустройства, автостоянки, проезды. Но, как правило, в квартале уже есть проезды и площадки благоустройства. Не правильнее было бы обязать нового собственника земельного участка при проектировании учесть сложившуюся в квартале застройку, наличие или отсутствие пожарных проездов, площадок благоустройства, автостоянок и войти долевым участием в создание благоприятной среды? Да и плотность застройки в квартале не сложно подсчитать. И это будет точнее, чем в микрорайоне.
В этой связи, кажется уместным внесение изменений не только в градостроительные нормы, но и пункта «Концепция застройки квартала» в градостроительный кодекс. Скорее всего, необходимо прописать в градостроительных нормах само понятие «реконструкция квартала».
Если внести перечисленные изменения в законодательную базу, это даст возможность департаменту архитектуры, при согласовании эскизов, требовать от проектировщика создания архитектурного ансамбля в пределах квартала. Таким образом, отпадет необходимость нелепого термина в ПЗЗ «единый архитектурный облик города». Ведь кварталы, построенные у моря или на берегу рек, могут значительно отличаться по своему архитектурному облику от кварталов, находящихся в горах.
При проектировании курортных комплексов все перечисленные резоны тем более очевидны. Добиться укрупнения территорий для проектирования курортных комплексов, вероятно можно только путем долевого участия всех собственников земель, входящих в квартал, в создание единого курортного комплекса с комфортным благоустройством.
Впрочем, возможно, в мировой практике есть примеры другой градостроительной политики.
