Наталья Клейменова: В Сочи должны быть морская панорама и береговой променад

Нина Булычёва,
«Огни Большого Сочи для всех», № 5-6 (65) июнь-июль 2015

На смену ЗМГ — зонам международного гостеприимства, которые действовали в Сочи во время Олимпиады-2014, на курорте должны появиться ОЦ — особо ценные территории. Но прежде, чем это про­изойдёт, депутаты Городского собрания Сочи внесут изменения в приложение к решению 2009 года «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи». «Эти изменения поставят крест на многоэтажном строительстве на самых востребован­ных территориях», — уверены застройщики, которые возводят сегодня на курорте многоквартирные жи­лые дома. «Вот u замечательно!» — радуются сочинцы, которые за строительными лесами растущих как грибы после дождя высоток всё реже могут увидеть море. «Давно пора!» — дружно считают архитекторы, которых в последние годы большинство горожан считали, причем чаще всего безосновательно, главными виновниками градостроительного беспредела на курорте. О том, какие зоны в Сочи в ближайшее время мо­гут быть официально признаны особо ценными, и чем это «грозит» владельцам этих территорий, мы го­ворим с заместителем директора департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи Натальей Клейменовой.

— Наталья Николаевна, по чьей инициативе на­чалась работа по новому зонированию Сочи? Кто, как говорится, играл первую скрипку: архитекто­ры или администрация города?

— Полагаю, это был ансамбль, но роль первой скрипки по праву можно отдать президенту Рос­сии Владимиру Путину, который в ноябре 2014 года подписал указ, определяющий особый порядок гра­достроительного регулирования застройки города Сочи.

После этого Минстрою РФ было поручено устано­вить границы зон, имеющих особое природоохран­ное, научное, историка-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное — одним словом, особо ценное значение.

Это нужно для того, чтобы на курорте, кото­рый теперь имеет статус не только всероссийской здравницы, но и олимпийской столицы, остано­вить хаотичную застройку, обеспечить единство архитектурно-планировочной организации города, а все возведённые олимпийские объекты рацио­нально использовать для развития города как горноклиматического и бальнеологического курорта,а также всероссийского спортивного, туристического и культурного центра.

— В таком случае, посчитать особо ценной тер­риторией можно практически весь Сочи. B Ад­лерском районе — это олимпийские о6иекты, в Хостинском — Мацеста, в Центральном — вся история курорта… Почему потребовалось вычле­нять особые зоны?

— После того, как был принят президентский указ, в администрации города началась серьёзная работа по определению таких территорий, и было предложено три варианта. Причём самый первый — как раз такой, как вы сказали: в связи с тем, что курорт — историческое поселение, весь город имеет особое значение — и природоохранное, и историче­ское, и культурное, поэтому в границы особо цен­ной территории должен войти весь город.

Второй вариант — включить в ОЦ только Олимпийский парк и горный кластер — территории, где проходили Олимпийские игры. Со временем они, безусловно, приобретут историческую ценность и станут памятниками истории и культуры.

И, наконец, третий вариант — включить в ОЦ горный кластер, приморский кластер, где находит­ся Олимпийский парк, a также всю приморскую часть, начиная от улицы Ленина в Адлере, вдоль всего Курортного проспекта, далее по улице Вино­градной до улицы Санаторной.

И остановились в итоге именно на этом, тре­тьем варианте. Министерство строительства РФ в апреле 2015 года издало приказ, утверждающий границы территории, имеющей особое значение, и предусматривающий на ней особый порядок градо­строительного регулирования.

«ОЦ — зона, имеющая особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздо­ровительное u иное особо ценное значение».

— Но это ещё не окончательное решение? И за­стройщикам, которые приобрели земли в зонах ОЦ u рассчитывали там возводить многоэтаж­ные дома, пока рано, как говорится, «сматывать удочки»?

— Нет, границы ОЦ в Минстрое РФ уже утверж­дены и пересмотрены, скорее всего, не будут. Мы внесли их в свою информационную базу. Хочется там что-нибудь построить — в кадастровой палате сразу же выскакивает обременение: это особо охра­няемая природная территория, либо зеленая зона, либо особо ценная территория местного значения.

«Цель выделения ОЦ — обеспечение единства архитектурно-планировочной организации города, уста­новление ограничений по использованию земель, рациональ­ному использованию олимпийских объектов для развития города как горноклиматического u бальнеологического курорта, всероссийского спортивного, туристического и куль­турного центра».

— А между тем, на этих территориях давно жи­вут люди, и они строили свои дома кто как хотел, a кто-то и сейчас вынашивает планы. Как быть с ними?

— Действительно, сейчас в границах ОЦ — несколь­ко территориальных зон. Это уже существующая индивидуальная застройка, гостиничные комплексы, здравницы, есть и промышленная, инженерная зоны. K примеру, железнодорожный вокзал в Адле­ре, частично и международный аэропорт.

В связи с этим определены 4 вида ОЦ, и в каж­дом будет действовать свой регламент. Для ИЖС — высота объектов не более 12 метров, то есть мак­симально 4 этажа. Согласитесь, если речь идёт дей­ствительно об индивидуальном жилом строении, в котором будет проживать семья, этого вполне до­статочно.

— Можно предположить, что у людей к этому мо­менту есть свои строительные планы, есть про­екты, возможно, даже прошла строительная экс­пертиза проекта. Как быть c ними?

— А им мы говорим: «Товарищи дорогие, вы по­пали в зону c особыми условиями использования и должны откорректировать свою проектную до­кументацию. Не согласны — можете внести изме­нения в регламент правил застройки ОЦ, но толь­ко по согласованию с Минстроем РФ. Намерены строить, к примеру, выше 12 метров — пожалуйте в Минстрой, только по согласованию c ним можете получить разрешение.»

«Для участков жилой застройки в зоне ОЦ высота огра­ды 2 метра может быть превышена между соседними зе­мельными участками при условии, если это не нарушает объёмно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещённости, но не более 2,5 метра.

Ограждения вдоль магистральных улиц должны быть выполнены в «прозрачном» исполнении с элементами бла­гоустройства и озеленения.

Допускается отклонение от указанного значения пре­дельной высоты зданий, строений, сооружений в зависимо­сти от характера рельефа местности, но не более чем на 10 процентов».

— А вдруг пойдут и получат? Сегодня же узакони­вают через суд многоквартирные дома, построен­ные без разрешения…

— Думаю, легко не получится, уж очень жёсткие правила предусмотрены. Темой градостроительного зонирования Сочи занимается целый департамент Минстроя, a курирует эту работу заместитель министра строительства Юрий Угович Рейльян, ко­торый лучше любого чиновника знает нашу ситуа­цию, поскольку сам уроженец Сочи и долгие годы во время подготовки к Играм курировал олимпий­ское строительство в городе. Так что договориться насчёт каких-то преференций будет совсем не просто. Во-первых, работа ведётся по поручению президента. А во-вторых, кто захочет поспорить с тем, что в таком городе, как наш, должна быть от­крыта морская панорама, должен существовать береговой променад и не должно быть на побере­жье излишней высотной застройки. Образцы всем известны, такая политика ведётся на лучших миро­вых курортах.

— Но наше побережье уже и без того застроили высотными зданиями, особенно в центре Сочи!

— Слава богу, не всё застроили. Наше историческое наследие сохранилось. Особо охраняемые территории мы закоординировали, поставили на кадастровый учет. К примеру, в нём сегодня около 200 новых зелёных зон. Не просто парки — каждый зелёный уголок курорта поставлен на кадастровый учёт и включён в реестр муниципальной собственности.

— Наталья Николаевна, а какие ещё регламенты, кроме этажности, предусмотрены при строи­тельстве в особо ценных зонах?

— К примеру, предусмотрен коэффициент использования территории. В зонах жилой застройки он 0,4. То есть, если земельный участок площадью 200 квадратных метров, умножаем на 0,4 и получаем: на этой территории можно построить объект не более 80 квадратов. Это примерно 2-этажный дом. Больше — не узаконит никакой суд.

Этот проект нашёл поддержку в Союзе архи­текторов Сочи, в Русском географическом обще­стве, других общественных организациях. Мы не кулуарно это решали — максимально широко обсуждали тему. Привлекали проектные мастер­ские, чтобы понять — в правильном направлении мы движемся или нет.

— И куда в итоге пришли к этому моменту? Когда проект будет претворен в жизнь?

— Пока у нас есть только границы территории, которые мы разработали и утвердили совместно с Минстроем России, а вот регламенты ещё не утверждены: сегодня есть зоны с особым услови­ем использования территории. Обременения накладывают, но пока без регламента. А дальше — 6-7 августа мы проводим публичные слушания по вне­сению изменений в правила землепользования и застройки. После этого готовим рекомендации де­путатам и выносим на сессию Городского собрания изменения в проект правил землепользования и застройки в части установления новой территориальной зоны — ОЦ, имеющей особое природоохранное, экологическое, историческое, архитектурное и
культурное значение.

— С учётом того, что осенью грядут выборы в Го­родское собрание, принимать решение предстоит депутатам уже нового созыва?

— Полагаю, что так, но мы будем стремиться оперативно рассмотреть и узаконить этот проект. И очень надеемся, что на публичных слушаниях не бу­дет никаких подводных камней, и такой необходи­мый курорту проект не уйдёт в долгое обсуждение.

«Архитектура Сочи»

источник: ogni-sochi.ru