Открытое обращение главе города Сочи членов Общественного градостроительного совета

Устав от бесплодных попыток наладить работу Комиссии по Правилам землепользования и застройки г. Сочи должным образом, члены Общественного градостроительного совета обратились с открытым письмом Главе города Сочи А.Н. Пахомову и Председателю Городского собрания Сочи А.Н. Луцыку.

5 августа 2011г. № 116ГС

Главе города Сочи
Пахомову А.Н.
Председателю Городского собрания Сочи
Луцыку А.Н.

В Комиссию по Правилам
землепользования и застройки г. Сочи

от членов Комиссии
Козинской О.В.
Мишулиной С.И
Сиряцкого А.Н.
Москвитиной Т.И.
Шаверневой-Васильевой Л.К.
Сучкова В.В.
Гордиенко С.В.

от членов ОУ «Градостроительный совет города-курорта Сочи
Депутата ГСС Шестак Л.Н.
Смирновой В.М.
Шарафутдинова В.Н.

Подводя итоги нашей работы в Комиссии по ПЗЗ с 14.02.2011 г. по 1.08.20011 г., мы вынуждены признать их неудовлетворительными, так как Комиссия не обеспечивает свою прямую задачу:

1. анализ соответствия заявленных предложений инвесторов законодательным нормам, положениям утвержденного Генерального плана, требованиям утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), действующим техническим регламентам и нормативам градостроительного проектирования.
2. Выявление общественных предпочтений в развитии территорий курорта.

В реальности деятельность Комиссии ориентирована исключительно на обеспечение условий для получения разрешений на строительство по объектам с отклонениями от ПЗЗ, прямо противоречащим целям устойчивого развития курорта и по большей части вступает в противоречия с требованиями Законов РФ. За период с 14.02.2011 г. до августа 2011 г. через Комиссию и публичные слушания прошло более 100 объектов застройки с отклонениями от ПЗЗ по 3-6 параметрам, по многим в несколько раз.

На очередных Публичных слушаниях 05.08.2011 г. рассматриваются 17 вопросов, в том числе по Центральному району — 14, включая его исторический центр (11 объектов). (Приложение 1):

Обращаем Ваше внимание на то, что:

1. каждый из 17 объектов точечной застройки, оказывает воздействие на социально-экономические и экологические условия жизнедеятельности курорта и наносит ущерб его исторической среде.
2. в ходе подготовки Генерального плана Сочи был произведен анализ функциональных дефицитов по состоянию на 2007 г. для численности постоянного населения 442.2 тыс. жителей (в реальности, значительно больше), который показал, что общая потребность в территории для реконструкции и устойчивого развития города-курорта Сочи составляет, ориентировочно, не менее 375.62 км2 (Приложение 2), в том числе:
   • территория кур. комплексов требует примерно 65 км2
   • территория селитебно-рекреационных комплексов 52 км2
   • жилищ. комплексов — 202 км2
   • территория общекурортного центра – 7 км2
   • территория зеленых насаждений общего пользования общекурортного парка – 43 км2
   • Зоны безопасности – 1,12 км2
   • Парковки – не менее 5,5 км2

   Таким образом, реконструкция и развитиие курорта охватывает более 10 % территории курорта, что, выходит за пределы научно обоснованного порога самовосстановления Сочинской экосистемы (до 10%), и потребует применения совершенно новых подходов и технологий градо-экологического развития курорта Сочи для уменьшения ущербов природному комплексу, сохранения рекреационных ресурсов и снижения различных рисков.

3. Эти дефициты должны были быть сбалансированы в документах реализации Генерального плана: ПЗЗ, проектах планировки и т.д. За 3 года, прошедших со дня утверждения Генплана, появились наскоро подготовленные ПЗЗ, которые ежемесячно нарушаются по 10-20 земельным участкам и по всем 6 параметрам. Таким образом, переуплотнение и накопление функциональных дефицитов продолжается с каждым объектом, который выносится на публичные слушания или находит лазейки обойтись без публичного обсуждения.
4. Публичные слушания должны проводиться для:
   4.1. выявления воздействий проектируемого объекта на социальные условия и здоровье населения на землях поселений.В ходе подготовки к слушаниям и в процессе проведения слушаний должны быть проанализированы:
   • 1* демографические характеристики;
   • 2* состояние жилого фонда в зоне воздействия объекта (общая площадь жилого фонда; полезная площадь, приходящаяся на 1 человека; уровень благоустройства жилья и другие характеристики);
   • 3* нагрузка на транспортные сети;
   • 4* предполагаемое изменение численности населения в районе строительства;
   • 5* изменения техногенной нагрузки на компоненты среды от выбросов (сбросов), физических и других видов воздействий объекта;
   • 6* предполагаемое изменение жилищно-бытовых и социальных условий жизни населения, проживающего в районе размещения объекта;
   • 7* изменение условий и качества питания населения, проживающего в районе;
   • 8* изменение занятости;
   • 9* изменение уровня медицинского обслуживания населения, условий отдыха, проведения досуга и т.п.

   Этот анализ не производится. Тем более, важна социально-экономическая оценка планируемых градостроительных изменений по каждому земельному участку, пусть не по городу в целом, не по административным районам, но хотя бы по кварталам застройки с выводами о том, улучшит или ухудшит проектируемая деятельность условия жизни жителей микрорайона.

   В соответствии с «Положением об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 7.12.1996 года № 1425, и соответствующим Законом Краснодарского края «О природных лечебных ресурсах лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края» (1996г.), на территории второй зоны Горно-санитарной охраны курорта возможно размещение объектов и сооружений, «…связанных непосредственно с развитием и благоустройством курорта». Отклонение от разрешенных параметров ПЗЗ в направлении увеличения коэффициэнт использования территории (КИТ), увеличения запечатанности (застроенных и замощенных территорий), уменьшения озеленения негативно влияет на состояние режима подземных вод, на характер поверхностного стока, и, таким образом, опосредованно – на состояние гидроминеральных ресурсов курорта (по причине экосистемной взаимосвязи всех элементов гидросферы), а также ухудшает микроклиматические качества территории. То есть отрицательно воздействует на рекреационные ресурсы и качество окружающей среды курорта.

   В то же время, потребность в строительстве новых жилых домов и рассматриваемых общественных сооружений (в основном, объекты торговли и офисные центры) во 2-й и 1-й зонах ГСО не связана непосредственно с целями развития курорта, не обоснована с позиций соответствия нормам градостроительного проектирования и социальных потребностей. Для примера, жилой дом на 303 квартиры — 948 жителей дополнительно увеличивает дефицит мест в детских школьных (171 место) и дошкольных учреждениях (95 мест), проблему парковочных мест (реально — 303 м\м), дефицит зеленых насаждений общего пользования (16 х 948 х1.5 = 2.2752 га), потребность в пляжных территориях, а также проблему трудоустройства (ориентировочно, около 500 рабочих мест), как по микрорайону, так и по городу в целом. То же самое относится к дополнительным нагрузкам на городские инженерные сети, мощность которых не рассчитана на увеличение плотности населения и плотности застройки.

   Плотность населения Центрального района, нормируемая для сейсмических районов (300 чел\га), была исчерпана в 70-е — 80-е гг. и в настоящее время превышена, по крайней мере, на 30%.

   4.2. выявления воздействий на визуально-эстетические качества среды (условия видеоэкологии)

   Город Сочи является историческим поселением. В Проекте зон охраны объектов культурного наследия Сочи выделены несколько типов зон. Часть объектов размещены непосредственно в этих зонах. Три объекта (ООО «Отдых, ООО «Атриум» и ул. Советская), рассматриваемых 05.08.11 г. расположены непосредственно в историческом центре и оказывают воздействие на состояние и восприятие сложившегося комплекса в составе 2-х вокзалов, связанных почти утраченным ансамблем Торговой галереи с бывшей зеленой пешеходной зоной по ул. Навагинской. а зона охраняемого ландшафта, в которой склоны гг. Батарейка и Виноградной имеют значение ландшафтного фона. ООО «Жемчужина» — в зоне влияния памятника архитектуры – здания Зимнего театра. Предлагаемый масштаб застройки оказывает влияние на визуально-эстетические качества ландшафта. Эстетические требования к архитектурно-планировочным, объемно-пространственным решениям застройки, благоустройству и озеленению определяются согласно ЕКАР, и гл. 14 ПЗЗ.

   4.3. согласования с общественностью возможных технических решений и планировочных мероприятий по снижению негативных воздействий.

   Поэтому следует по всем объектам перечислить все виды зон с особыми условиями использования территорий, действующие на проектируемой территории, охарактеризовать соответствие или несоответствие проекта режиму этих зон.

   Однако по всем объектам не перечислена группа видов ограничений зон с особыми условиями. Особенно это относится к объектам, расположенным в зонах «особого градостроительного контроля» между Курортным проспектом и морем, по отношению к которым одновременно существует несколько муниципальных документов с разночтениями по регламентам (высотность до 3 этажей, или 17 м, или для ОД-22 м…).

   Кроме того, застройка зон Р2 и перевод их в другие территориальные зоны недопустим по экологическим и социальным причинам, поскольку нормативное озеленение на естественном грунте не может компенсироваться за счет вертикального озеленения или озеленения на кровле, так как не выполняет важные для природного комплекса курорта экологические функции, связанные с балансом естественного водного и воздушного обмена.

   4.4. информирования общественности о рисках воздействия объектов на окружающую среду при аварийной или катастрофической ситуации.

   По всем объектам не отражены факторы аварийной безопасности при строительстве и эксплуатации объекта, не указаны зоны потенциальной аварийности, в т.ч. от опасных природных явлений (, паводок, оползни, землетрясение). Не указана их вероятность. Ничего не сказано о техногенных рисках (взрыво-пожароопасность, подтопление и деформация соседних строений в процессе строительства, террористический акт ).

5. Все вышеперечисленные объекты, вынесенные на слушания 5.08.2011 г., не имеют Заключения Комиссии о соответствии Генеральному плану, нормам градостроительного проектирования и техническим регламентам, являются объектами повышенной опасности, ухудшают параметры окружающей среды и качество жизни и не могут быть одобрены.
6. Кроме того, ни по одному из объектов, ранее рассматриваемых и вынесенных на слушания 05.08.11 г, не было заявлено о разрешении на отклонение от регламента коэффициент использования территории (КИТ), утвержденного в составе ПЗЗ (табл.11), который должен быть включен в перечень вопросов, рассматриваемых на публичных слушаниях. В то же время наш анализ показывает, что имеется отклонение от разрешенного регламента КИТ по всем объектам без исключения.
7. В связи с вышеперечисленным рассматриваемые объекты должны быть отклонены и возвращены заявителям для градостроительного анализа и градостроительного обоснования, без которых не может и не должно готовиться Заключение Комиссии для вынесения на обсуждение участников Публичных слушаний.
8. До разработки проекта планировки необходимо установить мораторий на публичные слушания по вопросам точечной застройки, так как практика постоянного и безотказного удовлетворения необоснованных заявлений на отклонение от разрешенных параметров строительства исключает возможность достижения приемлемого функционального баланса устойчивого развития города-курорта Сочи, который мог бы нейтрализовать негативные последствия градостроительного хаоса предыдущего периода.
9. Следуя ст. 46 Градостроительного кодекса РФ «Развитие застроенных территорий», при подготовке Задания на Проект планировки центра необходимо провести систематизацию заявлений на отклонение от ПЗЗ, обеспечить выполнение заявителями градостроительных обоснований заявленных отклонений, выполнить их градостроительный анализ и сформировать приоритетные направления для системной реализации инвестиционных намерений в составе градостроительных комплексов.

Председатель О.В. Козинская

Приложение 1.

1. по заявлению Московского Патриархата Екатеринодарской и Кубанской епархии Адлерского благочиния вопроса о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в районе дома №62 по улице Голубые Дали в Адлерском районе города Сочи – «объекты религиозного назначения». По информации о градостроительном регламенте земельного участка: зона Ж4 – «зона многоэтажной застройки до 12». Площадь участка ___ га.
2. по вопросу ООО «Фирма» Козерог» ЛТД о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302014:3 по улице Черноморской, 17 в Хостинском районе города Сочи в территориальной зоне РК – зона лечебно-оздоровительных учреждений, в части увеличения максимального коэффициента застройки до 73% и уменьшения минимального коэффициента озеленения до 27%. Площадь участка ___ га.
3. по вопросу Федеральной службы охраны Российской Федерации Службы охраны на Кавказе о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303006:12 площадью 27974 кв.м по ул. Фурманова, 10 в Хостинском районе города Сочи в территориальной зоне Ж-2 – малоэтажная жилая застройка коттеджного и блокированного типа, в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка : с севера – от 1,5 м до 0 м, с юга – от 2,5 м до 0 м, в части увеличения максимальной высоты здания до конька крыши до 46 м. Площадь участка ___ га.
4. по вопросу ФГУ «ЦКС им. Ф.Э. Дзержинского» о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125016:265, 23:49:0125016:266 общей площадью 10400 кв. м, по ул. Ленинградской, 26-а в Лазаревском районе города Сочи — «многоквартирные жилые дома». По информации о градостроительном регламенте земельного участка: зона Ж-2 — «зона малоэтажной застройки домами коттеджного и блокированного типа». Существующий вид разрешенного использования – «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений» Площадь участка ___ га.
5. по вопросу ООО «Холдинговая компания «Атриум» о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:1015 по улице Навагинской в Центральном районе города Сочи в территориальной зоне ОД-1 – многофункциональная общественно-деловая застройка, в части увеличения максимальной высоты здания до конька крыши до +26,700 м, увеличения максимального коэффициента застройки до 82,9%, уменьшения минимального коэффициента озеленения до 5,5%, уменьшения минимального отступа от границ земельного участка: с северо–востока– от 5 м до 0 м, с юго–востока – до 3 м, с юго –запада–от 3,5 м до 0 м, с северо-запада–по границе участка. Площадь участка ___ га.
6. по вопросу общества с ограниченной ответственностью «Лотос» о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204006:86 по улице Конституции СССР, 26 в Центральном районе города Сочи в территориальной зоне Ж-4-многоэтажная застройка до 12 этажей, в части увеличения максимального коэффициента застройки до 86,6%, уменьшения минимального коэффициента озеленения до 11,9%, увеличения максимальной высоты здания до конька крыши до 29,550 м., уменьшения минимального отступа от границ земельного участка с севера – до 1,03 м, с юга – до 0,40м, с востока от 0,80 до 1,70 м , с запада – от 1,05 м до 1,40м Площадь участка ___ га.
7. по вопросу Марусидзе Геннадия Георгиевича о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым 23:49:0205016:147 по улице Пластунская, 80-а в Центральном районе города Сочи в территориальной зоне ОД-1 – многофункциональная общественно-деловая застройка, в части увеличения максимальной высоты здания до конька крыши до 24,450 м, увеличения максимального коэффициента застройки до 78%, уменьшения минимального коэффициента озеленения до 19,28%, изменения минимального отступа от границ земельного участка: с северо-восточной стороны – от 2 м до 1 м, с восточной стороны — до 1 м, с южной и юго-западной сторон – до 1 м. Площадь участка ___ га.
8. по вопросу ООО «Сочи-Абсолют» о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204015:80, площадью 1961 кв.м по улице Островского в Центральном районе города Сочи в территориальной зоне Ж-4 – многоэтажная застройка до 12 этажей, в части увеличения максимального коэффициента застройки до 67%, уменьшения минимального коэффициента озеленения до 10 %, увеличения максимальной высоты здания до конька крыши до 51,7 м, изменения минимального отступа от границ земельного участка: с северо-востока от 5 м до 3м, с юго-запада от 0,5 до 0 м, с юго-востока от 2 м до 0 м. Площадь участка ___ га.
9. по вопросу ООО «Отдых» о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:155 площадью 432 кв.м по улице Горького, 75 в Центральном районе города Сочи в территориальной зоне ОД-1 — многофункциональной общественно-деловой застройки, в части: уменьшения минимальной площади земельного участка до 432 кв.м, уменьшения минимальной длины стороны по уличному фронту до 13 м, уменьшения минимальной ширины/глубины участка до 26 м, увеличения максимального коэффициента застройки до 94,44%, исключения минимального коэффициента озеленения, увеличения максимальной высоты здания до конька крыши 23,6 м, исключения минимального отступа от границ земельного участка с севера- до 0 м, с северо-востока- до 0,5 м, с юга- от 0,5 м до 0 м, с юго-востока- до 0,5 м, с востока-до 1м. Площадь участка ___ га.
10. по вопросу Потребительского гаражно-строительного кооператива № 61-А/1 о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенной реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205009:1109 по улице Макаренко, 47 в Центральном районе города Сочи в территориальной зоне Ж-4-многоэтажная застройка до 12 этажей, в границах существующего строения в части уменьшения коэффициента озеленения до 1,47%, увеличения максимального коэффициента застройки до 93,3% и уменьшения отступа от границ земельного участка: с севера – от 0,00 м до 1,00 м, с юга – до 0,00 м, с востока – от 0,00 м до 5,00 м, с запада – от 0,00 м до 1,00 м. Площадь участка ___ га.
11. по вопросу общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-ПАРК» о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203018:42 по улице Красноармейская, 30 в Центральном районе города Сочи в территориальной зоне Ж-4 – многоэтажная застройка до 12 этажей, в части увеличения максимального коэффициента застройки с 30 % до 80%, уменьшения минимального коэффициента озеленения с 20 % до 9 %, изменения минимального отступа от границ земельного участка: с севера -1,3 м, с востока-1,1 м, с юга -1,6 м, с запада 1,5 м. Площадь участка ___ га.
12. по вопросу следственного отдела по городу Сочи следственного комитета Российской Федерации следственного управления по Краснодарскому краю о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203025:121 по улице Гагарина, 3 в Центральном районе города Сочи — «административное здание». По информации о градостроительном регламенте земельного участка: зона Ж4 – зона многоэтажной застройки до 12 этажей. Существующий вид разрешенного использования – «для эксплуатации проектного предприятия по оказанию услуг населению в области земельно-имущественных отношений». Площадь участка ___ га.
13. по вопросу ТСЖ «ЖЕМЧУЖИНА» о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:1004 площадью 1131 кв.м по улице Орджоникидзе, 40/9, Театральная, 11 в Центральном районе города Сочи в территориальной зоне ОД-1– «многофункциональная общественно-деловая застройка», в части уменьшения минимального коэффициента озеленения до 13%, увеличения максимального коэффициента застройки до 78 %, увеличения максимальной высоты здания до конька крыши до 27,9 м, изменение минимального отступа от границ земельного участка: с юго-запада –0,5 м, юго-востока — 0 м, с северо-запада — 0,5 м, с северо-востока – от 1,5 м до 5 м. Площадь участка ___ га.
14. по вопросу товарищества собственников жилья «ЖЕМЧУЖИНА» о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204030:1004 площадью 1131 кв.м по улице Орджоникидзе, 40/9, Театральная, 11 в Центральном районе города Сочи – «многоквартирный жилой дом». По информации о градостроительном регламенте земельного участка: зона ОД1 – «многофункциональная общественно-деловая застройка». Существующий вид разрешенного использования — «для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома». Площадь участка ___ га.
15. по вопросу Ширшовой Альварт Владимировны о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204018:128 по переулку Горького, 16 в Центральном районе города Сочи в территориальной зоне Ж-3 – «среднеэтажная застройка до 7 этажей», в части увеличения максимального коэффициента застройки до 56,5%, уменьшения минимального коэффициента озеленения до 9%, увеличения максимальной высоты здания до конька крыши до 26,2 м, изменения минимального отступа от границ земельного участка с севера-3,5 м, с юга — до 2,1 м, с запада до 2,3 м, с востока до 1,8 м Площадь участка ___ га.
16. по вопросу общества с ограниченной ответственностью «ЯХОНТ» о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым 23:49:0205012:1003 по улице Абрикосовой в Центральном районе города Сочи в территориальной зоне ОД-1– «многофункциональная общественно-деловая застройка», в части уменьшения минимального коэффициента озеленения до 15%, изменения минимального отступа от границ земельного участка: с севера– от 2 м до 3 м, с юга – от 2 м до 3 м, с запада- от 0,5м до 2,8 м, с востока — до 1,4 м. Площадь участка ___ га.

(Приложение 2)

Анализ функциональных дефицитов Генерального плана Сочи
по состоянию на 2007 г.

2.1. Земли курорта (курорт)

Существующая площадь территории санаторно-курортных комплексов- 10,225км2 при емкости 68.7 тыс.отдыхающих. Для 363 учреждений сан.курортной базы- средний показатель площади территорий 2,8 га. Средняя плотность отдыхающих — 6777 чел/км2 (в границах санаторно – курортной зоны).

Существующая территориальная потребность составляет (по нормативам удельных показателей площади земельного участка на 1 место) исходя из емкости в различных типах санаторно-курортных учреждений:

• 15-75 м2/место Гостиницы: 12,3 тыс.мест — минимальная площадь должна быть 20 — 90 га,
• 65-120 м2/место — Турбазы: 10. тыс.мест примерно от 65 до 120.0 га
• 125-170 м2/место — Санаторно-курортные учреждения: 40 тыс.мест примерно от 500 до 680 га
• 150-200 м2/место — Пионерлагеря: 6 тыс.мест от 90 до 120 га
• 35-150 м2/место — Прочие места временного проживания: 15,3 тыс.мест примерно от 55 до 225 га).

Итого: территориальная потребность для существующей емкости санаторно-курортного комплекса составляет от 730 (1-2*) до 1325 (4-5*) га при плотности рекреантов от 80 до 43 чел./га, с соответствующим повышением классности комплексов.

Предполагаемая территориальная потребность с учетом увеличения емкости объектов размещения до 260 тыс. мест, в том числе 7 тыс. мест в отелях 4-5*, потребует дополнительно, как минимум, 5500-6500 га курортной территории.

2.2. Селитебно-рекреационные территории

Зона коттеджной застройки ИЖС, расположенная во 2-й зоне горно-санитарной охраны, фактически является частным гостиничным сектором. Преимущественное размещение здесь 260 тыс. неорганизованных рекреантов требует разработки специальных норм. В данном расчете использованы показатели СНиП 2.01.07-89* по плотности населения для коттеджной застройки — 50 чел./га. Это определяет потребность в территориях размещения селитебно-рекреационных комплексов в 5200 га.

2.3. Территории жилой зоны (город)

Существующая плотность постоянного населения в границах урбанизированной территории реально составляет 1777 чел/км2, с увеличением на перспективу до 2043 чел/км2. Суммарная (в сезон) плотность населения 2821,3 чел/км2 .

Существующая застройка (при численности населения 444.2 тыс. чел)

Таблица 1.1.

Предполагаемая территориальная потребность

Учитывая прогнозные показатели жилой обеспеченности, 31.9 м2 жилой площади на 1 жителя, и соответствующие показатели плотности населения, при численности населения 444,2 тыс. жителей, потребность в городской территории, для застройки различной этажности, приблизительно, следующая:

• Высокая плотность 10% от 444.2 : 118 = 3764 га
• Средняя плотность 60%х444.2 : 104= 4271 га
• Низкая плотность 30%х 444,2 : 40 4970 га – 11105 га
• Итого, территория жилой зоны ориентировочно должна составить 202 км2

2.4. Общекурортные зеленые насаждения

Существующее состояние

Разработанная в 70-е гг. прошлого века Генеральная схема озеленения города-курорта Сочи была реализована лишь в незначительной степени. Главная идея Генсхемы заключалась в создании непрерывной системы озеленения общего пользования , объединенной приморским парком и набережной на всем протяжении курорта. Зеленые насаждения общего пользования в настоящее время занимают площадь 7,57 км2, что составляет 3.3% в городской черте. При этом, распределение по районам очень неравномерное, а Центральный район, практически, лишен парковых территорий. Экспансия застройки происходит за счет озеленения.

Предполагаемая территориальная потребность

Исходя из показателей СНиП для городов-курортов, удельный показатель зеленых насаждений общего пользования, как минимум, — 24 м2 на одного жителя, что составляет не менее 1200 га. Если же следовать принципу базовой идеи развития курорта как города-сада, площадь зеленых насаждений общего пользования в балансе территории города-курорта не должна быть менее 60%, то есть должна составлять около 120 км2. Нормативная потребность в курортном парке составляет , ориентировочно, 31.5 км2 . Расчеты требуют уточнения на следующих стадиях разработки в зависимости от установленной емкости курорта.

2.5. Открытые пространства по требованиям безопасности

На случай чрезвычайных ситуаций природного или техногенного пространства в сейсмических зонах требуется предусматривать открытые пространства и убежища. Обеспечение открытых пространств большой емкости в условиях сложного рельефа проблематично, тем более в условиях когда застраиваются все более-менее свободные от застройки участки, в том числе и зеленые зоны и площадки благоустройства. Требуемая площадь зон безопасности суммарно по городу может составить до 1,12 км2, при этом размещаться эти зоны должны в непосредственной близости от городских жилых и общественных зданий, а также от объектов размещения отдыхающих. Расчеты требуют уточнения в зависимости от установленной емкости курорта.

2.6.Территории общекурортного и городского центра

В настоящее время центральные зоны переуплотнены и перегружены бессистемной застройкой, не отвечают элементарным условиям комфортности, безопасности и эстетичности не соответствуют заявленному имиджу мирового курорта и Олимпийской столицы. Экспансия хаотичного строительства наносит огромный ущерб историческому ядру курорта, санаторной отрасли, снижая его рекреационно-туристский потенциал, как в Центральном районе курорта, так и в центрах административных районов. С целью сохранения курортно-туристских дестинаций в историческом ядре курорта следует изыскать новые площадки для размещения административно-деловых функций в соответствии с новыми потребностями, вызванными Олимпийской программой и перспективой развития мирового курорта.

Территориальные потребности по развитию центра курорта и его районов составляют до 7 км2. Расчеты требуют уточнения на следующих стадиях разработки в зависимости от установленной емкости курорта.

2.7.Парковки

Существующая ситуация неудовлетворительна. Уровень автомобилизации в каждом районе разный, в целом по городу достигает – от 220 до 260 автомобилей на 1000 жителей.

Требуемая территория для городской парковки только индивидуального транспорта – 540 га.

Для рекреантов потребность в территории парковок на перспективу требует доисследования.

Председатель О.В. Козинская