Рынок сочинской недвижимости в такой же сложной ситуации, как и российский в целом. Но предстоящая Олимпиада создает уникальные условия для выхода из кризиса. Эксперты говорят, что именно в Сочи рынок недвижимости восстановится быстрее, чем где бы то ни было, особенно в элитном сегменте. Оптимисты уверены, что покупатели с деньгами захотят увидеть Олимпиаду-2014 года из окон своих собственных квартир.
Пока что ситуация на рынке «курортной» недвижимости повторяет общероссийскую: спрос на жилье держится на низком уровне. Стоимость сочинской недвижимости после феерического взлета (по данным ОПИН, после 2005 года цены выросли на 200-300%, а за первые 9 месяцев 2007 года — на 60-70%), так же стремительно покатилась вниз. Уникальность ситуации в том, что трудно сказать более-менее точно, насколько велико это падение, потому как процесс ценообразования в последние годы в Сочи проходил по своим, ажиотажным законам.
Глубина падения
Официальная статистика свидетельствует, что цены на жилье упали до 44,5 тыс. рублей за квадрат. В первом полугодии этого года в столице будущей Олимпиады было зарегистрировано 1,737 тыс. сделок купли-продажи квартир, средняя цена которых составляла 44,5 тыс. рублей за 1 кв. м, при этом размер возможных скидок достигает 30—50%. Таковы данные, опубликованные на официальном сайте сочинской администрации.
Независимые аналитики называют более весомую сумму – до 100 тыс. рублей за «квадрат».
«На рынке сочинской жилой недвижимости после эйфории, вызванной решением о проведении Олимпиады в Сочи, наступило жестокое разочарование, подкрепленное экономическим кризисом. Спрос существенно упал, — констатирует руководитель аналитического центра «ГДЕЭТОТДОМ» Александр Пыпин. — В числовом исчислении средние цены предложения в Сочи с пика в 130 тыс. рублей за кв. м снизились до 97 тыс. рублей за кв. м».
Компания «Мир квартир» называет чуть меньшую цифру – 80793 рубля.
По данным компании MACON Realty Group, во II квартале 2009 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья в Сочи составила 77 005 рублей, что ниже показателя, зафиксированного в I квартале 2009 года на 7,5%. Аналитики MACON объясняют такой тренд колоссальным снижением цен в объектах ОАО «СК «Вант». Средняя стоимость 1 кв. м в апарт-отеле «Версаль» во II квартале составила 100 тыс. рублей (в I квартале 2 – 330 600 рублей), в ЖК «Ямайка» — 45 тыс. рублей (ранее – 75 тыс. рублей.), в ЖК «Бриз» — 45 тыс. рублей (ранее – 72 500 рублей).
То есть по некоторым объектам снижение более чем вдвое. Объяснение на поверхности.
«Жилье в Сочи покупалось часто как второе или третье. Такие покупатели, пользуясь последствиями глобального экономического кризиса (цены на жилье снизились практически повсеместно еще раньше, чем в России), переориентировались на рынки Болгарии, Черногории, Турции, Египта, Испании и других стран, где за те же деньги можно купить более качественные и крупные объекты, чем в Сочи», — считает Александр Пыпин.
Крепкий орешек
Тем не менее ситуация на рынке элитного жилья, по словам специалистов, более стабильная, чем на рынке эконом-класса. В компании «SONED — Недвижимость в Сочи» кратко прокомментировали ситуацию таким образом:
«На элитную недвижимость кризис не повлиял, кризис повлиял на недвижимость эконом-класса. Какие цены были до кризиса на элитную недвижимость, такие и остались после кризиса. В основном все элитные объекты уже сданы в эксплуатацию».
Первый вице-президент ГК «Сунжа» (девелопер «Миллениум Тауэр») Сергей Усачев комментирует ситуацию так:
«Количество потенциальных покупателей практически не изменилось, увеличилась доля покупателей, желающих получить существенные скидки. Соответственно, объемы продаж по каждому объекту в значительной степени определялись готовностью инвестора идти на уступки в цене и сроках оплаты».
Как говорят в компании «Сунжа», до сдачи «Миллениум Тауэр» самые дешевые квартиры стоили от 140 тыс. рублей за метр. Потом после сдачи в эксплуатацию цены выросли процентов на 15-20 и сейчас составляют от 5,5 тыс. евро до 15,5 тыс. евро за кв.м. Причем за весь период продаж никаких скидок не предоставлялось, единственное «бонусное предложение» в виде бесплатного машиноместа, дизайна-проекта и ремонта квартиры действовало в сентябре.
Есть, правда, и другие способы снижение стоимости жилья. В начале сентября «Сунжа» отказалась от сотрудничества со всеми внешними риэлторами, объясняя этот шаг стремлением «избежать необоснованного повышения цен и тем самым минимизировать нагрузку на покупателя».
С учетом уникальности Сочи-курорта и предстоящей Олимпиады снижение цен может оказаться временным и в основном затронуть массовое жилье, которое предназначено «для жизни, а не для отдыха». Специалисты компании MACON считают, что девелоперы объектов бизнес- и элит-классов не будут предпринимать мер по снижению цен на уже почти готовое жилье, «только в случае острой финансовой необходимости возможна реализация единичных квартир с дисконтом».
Кроме того, эксперты отмечают, что именно сочинская недвижимость может первой выйти из кризиса.
«Во многом снижение цен сдерживается оптимистичными настроениями крупных инвесторов, полагающих, что подготовка к Олимпиаде – приоритетный для страны проект и поэтому в будущем рынок недвижимости восстановится быстрее, чем в других городах», — считает Сергей Пыпин.
источник:
