Ирина Юрьева,
«БН-газета», 22.04.2016
В последние два года продажи частных домов в Сочи растут, особенно в сегменте эконом-класса. И если раньше здесь нельзя было купить дом дешевле 4 млн руб., то теперь это реально. БН выяснил, сколько стоят дома и земля в разных районах курорта.
По данным аналитиков федеральной риэлторской компании «Этажи», Сочи наряду с Краснодаром входит в топ-5 городов страны, которые россияне рассматривают для переезда. Налицо отложенный «олимпийский» эффект: туристы, которые ощутили прелесть обновлённого Сочи, возвращаются сюда уже в качестве покупателей жилья.
Район району рознь
МО Город-курорт Сочи включает как сам город Сочи, так и соседние села, посёлки, аулы – всего 81 населенный пункт. Административно муниципалитет разделён на четыре крупных района: Центральный, Хостинский, Адлерский, Лазаревский. Частные дома разного уровня комфортности, коттеджи, таунхаусы, жилые эллинги, дачи и земельные участки под ИЖС продаются на всей территории Большого Сочи – как рядом с морем, так и в нескольких километрах от берега.
По данным Марины Абраменко, члена экспертного совета НП «АРМО» (объединение оценщиков), наибольший объём предложения сосредоточен в Центральном районе – 44,4%. Второе место занимает Адлерский район – 31,6%, третье – Хостинский с 23,6% и последнее – Лазаревский.
Особенность центра города: помимо перечисленных видов недвижимости здесь много старого фонда – домовладений, построенных до 1950-х годов, с участками площадью 1-1,5 сотки, отмечает руководитель отдела домов и коттеджей АН «Олимп» Ольга Кулиниченко. Стоимость таких домов стартует от 50 млн руб., несмотря на их почтенный возраст. Ценность имеют не здания, а земля под ними, т. к. свободных участков в черте города почти нет.
Рынок домов Хосты разнообразен. Частный сектор находится на расстоянии более 600 м от моря, рельеф местности преимущественно гористый. И если на возвышенностях ещё много свободной земли, то в городской черте её, как и в Центральном районе, почти не осталось. В землях поселений сотка стоит от 500 тыс. до 1,5 млн руб., дома – от 20 млн.
Среди наиболее знаменитых мест Хостинского района – Мацеста, которая славится целебными сероводородными водами, памятниками природы и архитектуры. При этом недвижимость здесь по сочинским меркам недорогая: земля стоит 500-800 тыс. руб. за сотку (а ближе к горам – и 200 тыс.), дома – от 10 млн. руб.
Адлерский район, по словам Ольги Кулиниченко, условно можно разделить на равнинный, «олимпийский» и горный. В первой части сотка земли стоит 1-4 млн руб., а дом – от 25 млн. В «олимпийской» зоне цены намного выше – от 3 млн и 40 млн соответственно. В горах недвижимость дешевле – от 500 тыс. руб. за сотку и 10-30 млн – за дом.
Отдельного внимания заслуживает Красная Поляна, известная своими горнолыжными курортами. Здесь продается немало домов, коттеджей, шале. Объектов старого фонда мало, а те, что есть, представляют ценность исключительно из-за земли. Стоимость домов начинается от 40 млн руб., сотки земли – от 1,5 млн, рассказывает Ольга Кулиниченко.
В поселке Лазаревский значительная часть домов удалена от моря и находится на возвышенности, но есть жильё и рядом с берегом. Продаются дома различного уровня комфортности (10-30 млн руб.), земли под ИЖС (от 1 млн руб.за сотку).
Лоо – крупная курортная зона, где частный сектор находится в 500 м от моря. Особенность местного рынка – большое количество гостевых домов (это индивидуальные дома с комнатами для размещения отдыхающих), некоторые из них выставляются на продажу. Цены на частные дома начинаются от 15 млн руб. и доходят до 30 млн, а сотка земли обойдётся минимум в 800 тыс. Причём свободные участки есть и рядом с морем, и в окрестностях.
А вот в Дагомысе – дефицит свободной земли, да и жильё в береговой зоне продают нечасто. Практически весь частный сектор рядом с морем перепрофилирован под отели и гостевые дома. Купить дом можно минимум за 15 млн руб., а цена сотки – от 1 млн. руб.
Дешевле некуда
На стоимость дома влияет не только расположение относительно моря или центра города. Цена зависит и от вида недвижимости, наличия коммуникаций, социальной и иной инфраструктуры, а также от рынка – первичного или вторичного.
«Объекты эконом-класса чаще всего можно найти на окраине города, в удалении от моря. Цена 1 кв. м – 30-55 тыс. руб.», – говорит член экспертного совета НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» Александр Беклемешев.
Недорогие жилые дома, коттеджи и таунхаусы продают, как правило, в черновой либо в предчистовой отделке. Площадь объектов редко превышает 150 кв. м.
Наиболее доступные по цене объекты частного сектора (от 10 млн руб.) находятся в ряде посёлков Лазаревского и Хостинского районов. Самое дешёвое предложение – в удалённых от моря и центра города населённых пунктах. Здесь цены на дома стартуют от 6 млн руб.
«Чаще всего это 3-этажные дома с коммуникациями, возведённые из хороших стройматериалов, пригодные для комфортного постоянного проживания», – говорит Марина Абраменко.
Таунхаус можно купить 5,5-8,5 млн руб. в зависимости от района, добавляет Ольга Кулиниченко.
Она уточняет также, что самый доступный вариант для тех, кто желает приобрести дом в Сочи, – дача в любом из уголков курорта. Минимальный уровень цен на них – 1,5 млн руб. По словам Марины Абраменко, цена дачного дома площадью до 100 кв. м и с наделом 5-8 соток может колебаться от 2,5 до 5,5 млн. руб. Размеры стандартных дачных участков не превышают 6 соток, но иногда собственники объединяют два, увеличивая площадь придомовой территории. Земля стоит от 200 тыс. руб. за сотку. Несмотря на привлекательную цену, у дачных кооперативов есть минусы, главные из которых – отсутствие газа и хороших дорог. Да и море будет в нескольких километрах.
Домовладения среднего класса обойдутся покупателям в 15-40 млн руб. Цена за «квадрат» начинается с 56 тыс. руб. и может доходить до 80 тыс.
«Как правило, это дома или таунхаусы площадью до 300 кв. м с улучшенной отделкой, расположенные в районах с развитой инфраструктурой», – говорит Александр Беклемешев.
Элита любит тишину
Площадь элитных домов доходит до 1 тыс. кв. м. Отделка выполнена из дорогостоящих материалов по эксклюзивному проекту. Цена «метра» – 80-250 тыс. руб. Минимальная цена элитного дома или коттеджа – 60 млн. руб. Объекты за 450-600 млн – это эксклюзивные предложения в Красной Поляне или в прибрежной полосе близко к центру, рассказывает Марина Абраменко.
Она подчёркивает: размер приусадебной территории имеет большое значение, т. к. многим покупателям важно, чтобы на ней можно было разместить бассейн, паркинг, теннисный корт и сауну. На территории элитных домовладений, как правило, имеется также небольшой сад, обустроенный по дизайнерскому проекту. Площадь участков – от 7 соток, по запросу покупателя надел может быть увеличен.
По словам Ольги Кулиниченко, покупатели vip-недвижимости хотят уединения, поэтому выбирают места, скрытые от посторонних глаз. Как правило, жильё высокого ценового сегмента находится в закрытых посёлках, которые имеются во всех четырех районах Сочи. В этих посёлках создана собственная инфраструктура: спортивно-оздоровительные комплексы, кафе, рестораны, медучреждения, детские площадки, спортивные сооружения, бассейны, магазины и другие объекты.
Эконом вырвался вперед
По данным портала regionalrealty.ru, средняя цена 1 кв. м в домах и коттеджах Сочи составляет 63,13 тыс. руб.
«За 2015 год цены на дома и таунхаусы в Сочи выросли на 23%. В последние два года наблюдаем положительную динамику, особенно в сегменте элитной недвижимости. Средняя цена объектов частного сектора при продаже – около 70 тыс. руб за «квадрат», – говорит Александр Беклемешев.
По его словам, в структуре предложения преобладает элитка (41%). На средний класс приходится порядка 35%. Меньше всего в частном секторе домов эконом-класса (24%).
«На каждый объект экономичного, среднего или элитного классов есть свой покупатель. Растущий спрос на эконом-класс простимулировал застройщиков активнее работать в этой ценовой нише малоэтажного строительства», – рассказала Ольга Кулиниченко.
С ней согласен гендиректор Macon Realty Group Илья Володько.
«На протяжении последних 10 лет коттеджных поселков в эконом-сегменте было немного, поскольку в городе традиционно строили элитную недвижимость или бизнес-класс. Цены на дома, построенные раньше, начинались от 10 млн руб. Но за последние 2-3 года появилось много предложений и в экономе. Девелоперы увидели, что этот сегмент востребован. Если раньше нельзя было купить дом за 4 млн руб., то теперь можно. Однако всё же основная часть спроса приходится на объекты ценой 8-15 млн руб.», – говорит он.
Прогнозы противоречивы
В 2014-2015 годах продажи в частном секторе шли хорошо: повлияло ослабление рубля к мировым валютам, в связи с которым люди старались вложить накопления в недвижимость. Но эксперты БН не пришли к единому мнению относительно того, удержится ли спрос на высоком уровне и будут ли дорожать частные дома.
Ольга Кулиниченко даёт оптимистичные прогнозы. А вот Александр Беклемешев уверен, что в ближайшие 2-3 года рынок ожидает небольшой спад в связи со сложной экономической ситуацией в стране. Предложение будет превышать спрос, что приведёт к снижению цен. Стабилизацию и положительную динамику на этом рынке, по его мнению, можно ожидать не ранее 2019-2020 годов.
По прогнозам Ильи Володько, до конца 2016 года изменений на рынке частного сектора Сочи ждать не стоит, и оживление последних двух лет компенсируется возможным спадом. В целом по стране эксперт прогнозирует снижение спроса на частные дома на 10%, но Сочи это не коснётся, уверен он.
[tp_search_shortcodes id=2 origin=»» destination=»» type=»» subid=»»]
