О необходимости принятия ряда градостроительных документов говорили в будущей Олимпийской столице еще несколько лет назад. Поражал тот факт, что в активно развивающемся городе-курорте нет элементарного — генерального плана. Прошлый год стал для Сочи историческим. Вначале сочинские депутаты одобрили генеральный план. А уже 29 декабря 2009 года парламентарии приняли решение № 202 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования города-курорта Сочи». 20 января 2010 года правила были официально опубликованы, а значит, вступили в законную силу. В чем преимущество нового документа, какая от него польза сочинцам, будут ли строить в будущей Олимпийской столице небоскребы, как сохранить парки и скверы, в интервью «Народной газете Сочи» рассказал главный архитектор города Сочи Олег ШЕВЕЙКО.
– Олег Вадимович, что представляют собой правила застройки и землепользования города-курорта?
– Правила – это основной градостроительный документ, на основании которого в нашем городе теперь будет производиться любое строительство независимо от масштабов, будь то ИЖС или многоквартирный дом. Цель документа – прекратить хаотичную застройку курорта и создать цивилизованные условия для строительства, которое уже не будет вредить нашему городу и превращать его с каждым годом в подобие каменных джунглей. Основой для разработки стали, с одной стороны, генеральный план Сочи, а с другой – документы, которые были представлены разработчикам кадастровой палатой. Огромный пласт документации был переработан, и сейчас «Правила» представляют собой текстовые и графические материалы, включая карту градостроительного зонирования города Сочи. В соответствии с «Правилами», территория большого Сочи была разделена на 6 основных зон, каждая из которых в свою очередь подразделена на подзоны: жилых зон – 7, общественно-деловых – 2, производственных – 2, инженерная и транспортная инфраструктура – 1, сельскохозяйственных – 2, рекреационных – 6. В каждой из этих зон разрешено, условно разрешено или запрещено ведение той или иной строительной деятельности, а также процессов по размещению тех или иных объектов. К примеру, на территории с малоэтажной застройкой нельзя будет построить здание свыше 22 метров, то есть не более 6 этажей, а что касается парковых зон, то здесь вообще запрещен любой вид деятельности.
– Парки и скверы – это вопрос, который наиболее остро стоит в нашем городе. Как отразится принятие «Правил» на зеленых территориях Сочи?
– В соответствии с новым документом, рекреационные зоны разделены на особо охраняемые территории, которые находятся в федеральном ведении, пляжи, территории зеленых насаждений общего пользования (парки и скверы), спортивные и объекты активного отдыха (в том числе олимпийские), зона Сочинского национального парка, Кавказского государственного природного биосферного заповедника и зона лечебно-оздоровительных учреждений. Что касается парков и скверов, то таковых в нашем городе 150. Перечень парков и скверов был утвержден депутатами Городского Собрания Сочи еще несколько лет назад. Любое строительство, в том числе и размещение объектов временной торговли общественного питания, на этих территориях, в соответствии с правилами, запрещено. Исключение составляют лишь пункты оказания первой медицинской помощи, объекты гражданской обороны и подземные переходы. Таким образом, если даже появится инвестор, желающий возвести какое-то сооружение на той или иной территории зеленых насаждений общего пользования, разрешение на строительство ему никто не выдаст. Более того, на сегодняшний день в районных администрациях появляются специалисты, в обязанность которых будет входить развитие и благоустройство соответствующих территорий. К примеру, в Центральном районе эта работа уже идет полным ходом. И уже со дня на день начнутся работы по обустройству сквера вблизи ЦУМа, на месте бывших торговых рядов. Что касается остальных зеленых уголков, то их планомерно будут облагораживать в течение всего года.
– Сохранится ли в соответствии с регламентом «Правил землепользования и застройки» процедура публичных слушаний? Сможет ли общественность влиять на принятие определенных решений?
– Публичные слушания будут проводиться в районах нашего города, как и прежде. Однако лишь в случаях, когда необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка. Но самое главное здесь то, что вид разрешенного использования не должен противоречить регламенту правил землепользования и застройки. К примеру, собственник, чей участок расположен в зоне коттеджной застройки (строительство не выше 4 этажей), хочет изменить вид разрешенного использования и построить торговый центр. В данном случае этот вопрос на слушания выноситься не будет, так как строительство в этой зоне подобных объектов запрещено. Но если, к примеру, этот же человек хочет расположить частную гостиницу, то вопрос будет вынесен на публичные слушания, так как этот вид использования является условно разрешенным и требует согласия общественности микрорайона. Ну, а если собственник хочет в своем доме на первом этаже разместить магазин, то проведение публичных слушаний не требуется вовсе, так как этот вид деятельности разрешен «Правилами». С одной стороны, это позволяет ускорить процедуру получения разрешения на строительство встроенного магазинчика, а с другой – дает возможность выслушать и принять во внимание мнение общественности. В целом же, что касается процедуры публичных слушаний, то она будет производиться более активно. То есть людей будут заранее уведомлять о предстоящих слушаниях через средства массовой информации, решения втихомолку принимать уже никто не должен и не будет. Мы сами заинтересованы в том, чтобы люди принимали активное участие в важных для отдельного микрорайона, а значит, и для города решениях.
– Повлияет ли как-то новый документ на процедуру выдачи документов на строительство ИЖС, многоквартирного дома или Торгового центра?
– По-прежнему действует Градостроительный кодекс Российской Федерации, который никто не отменял. Разрешения на строительство будут выдаваться в соответствии с этим документом. Однако, если раньше проектирование того или иного объекта происходило с условными показателями, то теперь все нормы проекта будут строго регламентированы. При оформлении разрешения и создании проекта необходимо будет обращаться в районный отдел архитектуры. На основании регламентов правил землепользования и застройки будет составлен градостроительный план того участка, на котором планируется строительство. То есть, если это зона коттеджной застройки, то проект здания не должен превышать пятнадцать метров, так как это противоречит «Правилам». Есть и другие регламенты. К примеру, при строительстве индивидуального жилого дома отступ от границ участка не должен быть меньше 3 метров. В случае, если строится многоквартирный жилой дом, то отступ должен быть не меньше 5 метров, а в зависимости от количества этажей он может значительно увеличиваться. Более того, при таком строительстве коэффициент озеленения территории должен составлять не менее 20-30% от общей площади участка застройки. Коэффициент застройки составит до 50% от общей площади участка. Только при соблюдении этих и еще ряда других регламентов будет разрешено строительство, и застройщику будут предоставлены все необходимые правоустанавливающие документы.
Также хочется отметить, что в 27 августа 2009 года губернатор Краснодарского края подписал распоряжение №651-р «О мерах по упорядочению многоэтажного строительства на территории муниципального образования город-курорт Сочи», в соответствии с которым было рекомендовано до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки принять меры по приостановке выдачи разрешений на строительство многоэтажных объектов капитального строительства. Это дало нам возможность для доработки и принятия правил землепользования и застройки. Таким образом, удалось ввести жесткий регламент, который позволит не только прекратить хаотичную застройку, но и в перспективе улучшить архитектурный облик курорта.
– Ни для кого не секрет, что многие строения, которые совсем не украшают наш город, появились самовольно. После принятия правил изменится ли ситуация с самовольным строительством в нашем городе?
– Еще несколько лет назад вопрос о борьбе с самовольным строительством на совете безопасности в Сочи был поднят губернатором Краснодарского края Александром Ткачевым. К сожалению, на местах эта процедура продвигалась вяло и без особых результатов. В прошлом году начала работать межведомственная комиссия по пресечению самовольного строительства на территории города-курорта Сочи. Возглавил комиссию глава города Сочи А. Н. Пахомов. В ее состав вошли представители администрации, милиции, прокуратуры, ФСБ, общественных организаций, депутаты – всего 32 человека. Заседания комиссии проводятся два раза в месяц. Подводя итоги прошлого года, могу привести следующие цифры. Всего комиссией было рассмотрено за 4 месяца 436 объектов, из них 96 строений не соответствовали нормам и правилам. В отношении этих застройщиков были составлены судебные иски о сносе. Что касается дальнейшей работы в отношении самовольных строений, то она продолжается. Более того, учитывая новые правила, которые дают четкие определения и нормы строительства, в каждом конкретном случае выявление и определение самоволок упростится, а значит, их станет меньше. К слову сказать, меняется и мышление самих застройщиков. Они начинают понимать, что строить, как им вздумается, больше нельзя. Есть четкий регламент, который они обязаны соблюдать.
– Правила землепользования и застройки – масштабный и основополагающий документ в градостроительной жизни нашего города. Не получится так, что в ходе его реализации могут возникнуть какие-то сложности, которые негативно отразятся на жизни сочинцев?
– Правила землепользования и застройки – это эпохальный документ. В его разработке приняли участие, а также вносили свои предложения специалисты практически всех заинтересованных отраслей, в том числе, архитекторы районов, представители общественных организаций, а также сочинские депутаты. В отличие от генерального плана, который рассчитан на 25 лет и на основании которого прогнозируется развитие Сочи, «Правила» дают возможность вести рациональную градостроительную политику в ближайшие 6-7 лет, а также максимально отражают интересы землепользователей, собственников земельных участков. С уверенностью могу сказать, что идеальных документов не существует, поэтому сейчас я не исключаю тот факт, что в ходе применения на практике «Правил» мы сможем столкнуться с некоторыми недоработками, с вопросами, которые потребуют внесения изменений. Но эта процедура предусмотрена «Правилами». Поэтому очень надеюсь, что благодаря утвержденным «Правилам землепользования и застройки» нам действительно удастся проводить в городе цивилизованную градостроительную политику.
Беседовал Илья НЕДЕЛЬКО
источник:
