Апартаменты могут получить официальный статус жилых помещений, их владельцы не будут ограничены в возможностях пользоваться социальной инфраструктурой, но не рядом с домом. При этом новый правовой статус апартаментов не избавит их владельцев от необходимости платить за ЖКУ по ставкам нежилых помещений. Повышенным будет и налогообложение имущества. Такую концепцию законопроекта об апартаментах готовит Фонд «Институт экономики города». Фонд также предлагает ввести в законодательство новые понятия: апартаменты как особый вид жилого помещения; дом смешанного использования (ДСИ) и многофункциональное здание (МФЗ).
Сложившаяся ситуация, когда граждане покупают апартаменты — нежилые помещения, в которых они фактически проживают, — чревата многочисленными проблемами. Формат недвижимости, который сегодня существует в нашей стране, строго разделён по регламенту: либо это многоквартирный дом, либо офисные здания, либо гостиница. Есть градостроительные требования, которые устанавливают: эта зона для жилья, а это общественно-деловая зона. И тут появляется новый вид — апартаменты, которые непонятно куда относить. Эти проблемы и попытается решить новый закон.
Первая задача законопроекта — решить, что делать с теми апартаментами, которые уже возникли, и вторая — как на будущее создать условия их существования, то есть сформировать тип жилья, который учитывал бы те причины, по которым возникли апартаменты как товар на рынке жилья.
Что касается более стратегической перспективы, Фонд «Институт экономики города» предлагает, чтобы у строителей была возможность возводить так называемые многофункциональные здания, в которых часть помещений будут жилые, а часть помещений — нежилые. Такие здания могут располагаться не в зонах для жилой застройки (где могут строиться многоквартирные дома, дома на одну семью либо дома блокированной застройки), а в общественно-деловых зонах. И к таким многофункциональным зданиям должен быть особый подход как с точки зрения жилищного законодательства, так и с точки зрения законодательства градостроительного. Необходимы новые требования в строительных нормативах, а также градостроительные требования к плотности застройки, доступа к помещениям, этажности таких домов и так далее. То есть предлагается больше использовать градостроительное регулирование на местном уровне в отношении таких зданий.
Также необходимо посмотреть на апартаменты с точки зрения жилищного законодательства, но немного по-другому — не как на многоквартирные дома в жилых зонах, а как на жилые помещения для проживания граждан более мобильных и молодых, которым необходима насыщенная общественно-деловая среда центра города.
Понятно, что все граждане, независимо от того, где они живут, должны быть обеспечены детским садиком, школой и поликлиникой. Но если это жилая зона с многоквартирными домами, то все эти объекты социальной инфраструктуры по градостроительным нормативам должны быть в пешеходной доступности. Если же вы живете в общественно-деловой зоне, вы крутой-энергичный и вам нужно кипение города за окном, то доехать на автобусе три остановки до поликлиники, которая будет уже не в шаговой доступности, вас вряд ли затруднит. При такой дифференцированности требований, разумеется, не надо забывать о безопасности жизни. Это должно быть единое требование для любых форматов проживания, хотя при этом комфортность может быть разной. Такова стратегическая линия нового законопроекта.
Что касается переходных положений — как быть с уже построенными апартаментами, которые появились, к сожалению, в результате попустительства властей? Решить эту проблему одним махом и приравнять все апартаменты к жилым помещениям нельзя по многим причинам. Многие такие помещения не отвечают базовым требованиям безопасности, которые предъявляются к жилым зданиям, — пожарная безопасность, например, или расположение около вредного промышленного предприятия. Поэтому если здания нельзя привести в соответствие с этими требованиями — увы, такие помещения остаются нежилыми. Хотя есть здания, помещения в которых после соответствующей доработки можно признать жилыми, пусть даже за счёт снижения уровня комфортности. Предлагается на этот переходный период право здравого смысла отдать субъектам Российской Федерации. Ситуация везде разная, и разумно было бы дать им — региональным властям — право на переходный период самим определять требования перевода апартаментов в жильё, но при условии соблюдения правил безопасности. А после этой процедуры жёстко установить, что жить в нежилых помещениях запрещено. На сегодняшний день существует законодательство о санитарно-эпидемиологическом благополучии, которое запрещает гражданам проживать в нежилых помещениях. Но как-то мягко и без последствий. И когда переходный период с апартаментами завершится, необходимо ввести жёсткие штрафы за нарушение.
В городах, которые взяли на себя ответственность и разрешали строительство апартаментов, местная власть должна принять участие в решении этой проблемы — либо в помощи доведения этого дома до необходимых требований (если это небольшие расходы), либо в помощи людям, у которых «несостоявшиеся» апартаменты — это единственное жильё.
Чтобы дифференцировать все типы зданий, Фонд предлагает принять единые требования к жилью по безопасности, но разные требования по комфортности. При этом местные власти сами могут дифференцировать свои градостроительные регламенты в рамках правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Мировой опыт показывает, что использование инструмента ПЗЗ играет в этом случае одну из ключевых ролей.
Во многих российских городах сейчас строительство идёт в основном вокруг них как комплексное освоение новых территорий. А внутри города многое заброшено и не реконструируется. Хотя есть возможности для редевелопмента не только бывших промзон, но и участков ветхой, а также морально устаревшей жилой застройки. Какой город ни возьми — прямо рядом с центром располагаются огромные сегменты территорий частной застройки с невзрачными домиками, чуть ли не вросшими в землю. К ним девелоперы, видимо, боятся подступиться. Если городские власти осмыслят требования к различным частям своей территории, в том числе к разным типам жилья — многофункциональным зданиям, индивидуальным и многоквартирным домам, лофтам и апартаментам в том числе, — будет ясно, как городу развиваться в целом. Сейчас требования простые — этажность, плотность и вид разрешенного использования. А ведь их может быть целый набор, в том числе к фасадам, к сочетанию жилых и нежилых помещений в многофункциональных зданиях и на каких этажах они могут быть расположены. Чем больше прозрачных правовых требований, тем лучше. Если грамотно использовать инструмент регламентирования, можно многого добиться.
К градостроительным нормативам, которые касаются инфраструктуры, тоже необходим дифференцированный подход. В жилой зоне должны быть детский сад, школа, больница. А если зона общественно-деловая — нужно ли её застраивать соцобъектами.
Сегодня девелоперам выгодно строить апартаменты, потому что не надо вкладываться в создание социальной инфраструктуры. В этой связи многие строители опасаются, что при принятии законопроекта об апартаментах формат будет невостребован из-за высоких обязательств, так как цена на строительство «социалки» будет возложена на тех, кто строит апартаменты. Вот как видит выход из этой ситуации президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарёва:
— Здесь могут быть разные подходы, но самым эффективным было бы установление некоего инфраструктурного сбора — когда застройщик непосредственно не строит социальные объекты, но финансово в них участвует. Этот механизм финансового сбора на инфраструктуру у нас в городах пока ещё не используется. А к нему неплохо бы присмотреться. Вместо того чтобы вменять застройщику, как и где строить, лучше собрать средства и построить так, как надо городу — с типологизацией объектов, с единой эстетической идеей и так далее. А то получается странная ситуация — денег на соцобъекты нет, цены на недвижимость высокие, особенно в Москве и других крупных городах, но относительные возможности бюджета гораздо ниже. Бюджет смотрит на застройщика, который получает колоссальную прибыль, и начинает на него перекладывать «социалку». До какой-то степени это возможно. Но я допускаю, что лучше уж городу самому распоряжаться этими деньгами.
Ещё один инструмент — более правильное использование налога на недвижимость. В нашей стране пока только начинается введение некой модификации налогов на недвижимость, но пока простым и прямолинейным способом: на имущество физических лиц, на имущество организаций, пытаясь использовать кадастровую стоимость в качестве налоговой базы. Однако во всём мире этот инструмент гораздо более серьёзный и тонкий. Он может быть дифференцирован по территории города, по видам объектов — в зависимости от того, что вы хотите развивать. И налог на недвижимость — тоже база для строительства социальной инфраструктуры. То есть с дорогой территории или будущей дорогой территории в потенциале нужно брать больший налог на недвижимость и таким образом обеспечивать социальную инфраструктуру. Это может расширить линейку для развития территорий. Например, если это жилая зона, то для жилого помещения там одна ставка налога. Если это апартаменты в общественно-деловой зоне, у вас может быть ставка налога выше, чем в жилой зоне, но ниже, чем здесь же у офисного помещения. Это уже должна быть политика города, более сбалансированный подход.
По мнению специалистов Фонда, апартаменты не должны включаться в разряд жилых помещений, в отношении которых государство оказывает поддержку — налоговые льготы при покупке, участие в программах в виде льгот и субсидий на приобретение. С точки зрения законодательства апартаменты будут, конечно, жильем. Но с точки зрения типологии жилья — это не базовый стандартный тип жилого помещения, а всё-таки некая дополнительная форма возможности для проживания определенной части населения.
— Принятие такого законопроекта, — считает Надежда Косарёва, — сделает рынок более цивилизованным — будет меньше обмана и введения потребителей в заблуждение. А с точки зрения развития рынка… наверное, как всегда, на первом этапе возможно некое снижение. Потому что, когда что-то меняется, всегда есть снижение. А в дальнейшем, думаю, что объем строительства таких многофункциональных зданий в городах будет достаточно большим. Мне кажется, этот продукт на рынке будет очень востребован — и потребителями, и застройщиками тем более.
При этом президент Фонда полагает, что если градостроительная политика в городах останется на таком же слабом уровне, то строители будут продолжать строить всё, что захотят. А если все-таки город захочет защитить своих граждан от странных схем и станет вести себя более строго, то не будут. В жизни запретить то, в чём заинтересован бизнес и потворствуют власти, просто невозможно. Всё будет зависеть от того, как новый закон будет реализовываться на практике.
Пока текст проекта закона — это отражение некоей концепции. И она пока ещё не получила подтверждения в правительстве. Поэтому прогнозировать сегодня, когда этот законопроект может быть внесён в Думу, сложно. Но в Фонде надеются, что осенью этого года уже будет получена какая-то позиция от правительства и Минстроя. Все поддерживают актуальность проблемы и необходимость её решения, а вот механизмы решения требуют обсуждения. И если он будет внесён осенью, и принят либо осенью, либо в следующую весеннюю сессию, то нужен как минимум двухлетний период, в течение которого будут решаться вопросы с уже построенными апартаментами, приниматься на местах необходимые нормативные акты, оформляться процедура оценки этих домов, тем более — нужно как-то адаптировать эти дома для проживания граждан. Тем не менее, необходимость принятия этого закона очень большая — каждый день промедления создает дополнительные проблемы, уверены в Фонде «Институт экономики города».
по материалам: urbaneconomics.ru
