Алексей Щукин,
«Эксперт» №23 (854)/07 июня 2013
Россия — последняя страна в Европе, продолжающая возводить микрорайоны железобетонных многоэтажек. Виной тому устаревшие нормы строительства, а также нежелание властей и девелоперов что-то менять.
Современные подмосковные новостройки вызывают неприятное дежавю: это те же микрорайоны многоэтажек, что строили 40 лет назад. За полвека лишь чуть добавилось цвета да дома выросли с 17 до 24 этажей. В остальном — все те же многоэтажные однотипные здания посреди огромных дворов-пустырей: не среда жизни, а пространство выживания.
Парадокс в том, что в Западной Европе, откуда к нам пришел этот концепт застройки, от него отказались еще в 1970-х. Россия же, несмотря на переход от социализма к капитализму, продолжает двигаться по этому тупиковому пути.
Потерявшиеся во времени
Микрорайон — парадигма российского градостроительства с начала 1960-х. Тогда идея казалась свежей и модной: вместо небольших «капиталистических» кварталов — огромные территориальные единицы, жилые микрорайоны. Они составлялись из свободно размещенных многоэтажных жилых домов и зданий соцкультбыта и представлялись концептом из будущего. Архитекторов завораживала смена масштаба: если квартал занимал площадь сто на сто метров, то микрорайон представлял собой структуру протяженностью с километр. Если в квартале здания располагались по периметру, вдоль улицы, то в микрорайоне многоэтажные дома расставлялись хаотично, не следуя каким-то правилам, — это создавало ощущение свободы.
Модернистская градостроительная парадигма микрорайона пришла в Советский Союз из Европы: в 1950-е и 1960-е именно так застраивались города, пострадавшие от войны. Концепт микрорайона хорошо сочетался с идеей панельного домостроения — строить надо было много и быстро. Однако уже к началу 1970-х в Европе стали отказываться от микрорайонов, а чуть позднее и сносить их. Почему?
Недостатки микрорайона к тому времени стали уже совершенно очевидны. Такая застройка не соразмерна человеку. Большие дома давят, огромные пустые пространства трудно освоить психологически — они остаются чужими. Большие общественные дворы можно очеловечить, но это очень затратно, и на практике они оказываются просто огромными и неблагоустроенными пустырями. Многоэтажная застройка в большинстве случаев является монотонной, что неблагоприятно сказывается на психическом здоровье людей. Микрорайон, зажатый между двумя крупными магистралями, оказался в транспортном смысле менее эффективным, чем квартальная структура с системой маленьких улочек. Разделение города на монофункциональные жилые микрорайоны и деловые районы резко увеличивало транспортные перемещения горожан. Наконец, в микрорайоне не возникало комьюнити: люди были отчуждены друг от друга. Все вместе это способствовало росту криминала на таких территориях. Во Франции связь преступности и негуманной жилой среды панельных микрорайонов является сегодня в рассуждениях урбанистов общим местом.
В таком контексте еще более парадоксальным кажется наш опыт. В Советском Союзе микрорайоны продолжали строить и в 1970-е, и в 1980-е, так как они отлично подходили под панельное домостроение. Более того, сама структура «здания посреди огромного общественного пространства» соответствовала концепции социализма. Затем последовал крах социализма и переход к капиталистической системе, однако микрорайон до сих пор является господствующей схемой при масштабном новом строительстве. Удивительную его живучесть можно объяснить только двумя причинами — невероятной инерционностью российского стройкомплекса и полным невниманием государства к градостроительству в целом.
Альтернативы микрорайону
Каковы же альтернативы микрорайону? Есть коттеджная застройка, на которую сделана ставка в США. Но вариант одноэтажной Америки отличается дороговизной (кроме США, ни одна страна этот концепт не реализовала в полной мере) и низкой плотностью застройки. Если мы говорим о высокоплотной застройке, то есть два альтернативных варианта: кварталы с домами в 6–9 этажей и высокоплотная малоэтажная застройка.
Преимущества квартальной застройки очевидны. Это привычный всем классический западноевропейский город с очень живыми и активными улицами, где на первых этажах — кафе, рестораны и магазины. Размер квартала (в среднем сто на сто метров) и высота зданий в 5–9 этажей комфортны для человека. Особенность квартальной схемы — в четком разделении публичного пространства (улицы, бульвары, площади) и приватного. Приватное пространство располагается в глубине квартала и доступно только его жителям. В общем, это традиционная схема европейского города, отработанная тысячелетиями. Доказательство его гармоничности — количество туристов со всего мира, желающих хотя бы какое-то время провести в такой среде.
Менее известна в России высокоплотная малоэтажная застройка, которая следует из англосаксонской системы с акцентом на блокированные трехэтажные дома. Современный пример — район Борнео-Споренбург, возведенный в Амстердаме на месте бывших доков. Изначально площадку планировалось застроить 10–14-этажными домами, однако исследования показали, что такое жилье будет дешевым — несмотря на дефицит земли, голландцы не любят многоэтажки. И тогда архитекторы из компании WEST 8 предложили решение, позволяющее при трехэтажной застройке получить такое же количество квадратных метров, как и при застройке многоэтажками. Чтобы избежать монотонности, они предложили сразу несколько типологий жилья: с обычными блокированными домами, таунхаусами с выходом на воду, с квартирами вокруг маленьких двориков. Одно из решений — две линии таунхаусов, расположенные близко друг от друга (впрочем, расстояния хватит, чтобы поставить столики, кресла, кадки с цветами). За счет ряда остроумных решений голландцам удалось получить более 100 жилых ячеек с гектара земли. Сверху кажется, что застройка слишком плотная. Однако когда попадаешь в такой район, быстро убеждаешься: там весьма комфортно.
Высотки на пустырях
Заметим, что вариант застройки Борнео-Споренбург не мог бы быть реализован в России — наши градостроительные и санитарные нормы не позволят этого сделать. Нормы эти с 1960-х годов привязаны к микрорайону как основной типологии жилой застройки. В итоге у российского стройкомплекса, что бы он ни хотел сделать, на выходе получается одно и то же — «автомат Калашникова»: микрорайон с высокими домами и огромными пустырями между ними.
Издатель архитектурного журнала «Проект-Россия» Барт Голдхорн так описывает ситуацию с российскими нормами:
«Московский девелопер пригласил голландских архитекторов и сказал, что не хочет строить микрорайон из многоэтажек. И попросил спроектировать что-то европейское, среднеэтажное, современное. Сделанный голландцами проект, основанный на сетке небольших кварталов, заказчику понравился. Количество жилья, получаемого с участка, его тоже удовлетворило. Проект передали российским архитекторам для адаптации к местным нормам. И тут началось: дома стали раздвигать, кварталы стали расти в размерах. Чтобы компенсировать потери на большие дворы, стали увеличивать этажность. Когда девелопер посмотрел на итоговый проект, он ничего европейского там не увидел. Получилось как всегда: высокие здания и огромные дворы-пустыри».
Одна из определяющих застройку норм — инсоляция, которая описывает прямое попадание солнечных лучей в квартиры. В 2–3-комнатных квартирах должна инсолироваться (не менее двух часов в день) хотя бы одна комната, в 4–5-комнатных — две. Нормы по инсоляции были введены в Советском Союзе еще в 1920-е годы для борьбы со вспышками туберкулеза и с бактериями, для профилактики рахита. Наверняка норма была очень нужна в то время, но сегодня ее можно считать устаревшей: туберкулез с рахитом уже не бушуют, с бактериями можно бороться и с помощью ультрафиолетовой лампы, к тому же существующие квартиры на первых этажах все равно не инсолируются из-за зелени. Заметим, что в Европе в большинстве стран нет жесткой нормы по инсоляции — там действуют комплексные нормы по освещенности жилых помещений.
Главный аргумент против отмены инсоляции: «Наглым девелоперам только дай волю, и они настроят домов-колодцев или зданий с квартирами окна в окна». Такое опасение имеет свои резоны. Однако плотность застройки должна регулироваться правилами землепользования и застройки — в российских городах многие годы специально тормозят их выпуск, чтобы существовал правовой вакуум. К тому же на практике норму по инсоляции в Москве научились обходить. Сейчас более четверти жилья на продажу по документам проходит как апартаменты, то есть нежилые помещения, для которых норм по инсоляции нет.
Сильное влияние на застройку оказывают пожарные нормы. Между домами предусмотрены пожарные разрывы в 10–25 метров. Многоэтажные здания со всех сторон следует окружать пожарными проездами с разворотными площадками. Причем эти проезды должны быть на установленном расстоянии от дома: существующие пожарные машины могут выдвигать лестницы только под определенным углом. В итоге пожарные нормы диктуют, что дворы не могут быть маленькими.
Кстати, другая пожарная норма — 6 метров между соседними коттеджами — не дает строить и «одноэтажную Америку», где дома могут стоять намного ближе. Большие расстояния между зданиями не дают возможности строить небольшие домики на компактных участках. Это одна из причин, почему коттеджная застройка у нас очень дорога. «Пожарные нормы чуть ли не ежегодно ужесточаются. Сегодня даже невозможно построить классический сталинский квартал», — жалуются архитекторы. Получается, что, вместо того чтобы применять новую пожарную технику или современные огнеупорные материалы, мы жертвуем качеством среды. При этом пожарные имеют сильное лобби на государственном уровне, и эксперты уверяют, что говорить с ними о смягчении каких-то норм невозможно.
Третий блок ограничений связан с градостроительными нормативами, которые у нас заточены под микрорайон.
«Наши нормы позволяют построить только очередное Бирюлево, очередной социалистический микрорайон, — говорит архитектурный критик, член Архитектурного совета Москвы Григорий Ревзин. — Возьмем дорогу. Дома от нее надо отнести на 24 метра — там тротуары, какая-то зелень. Два раза по 24 — это почти 50 метров. В результате получается широченный Новый Арбат. Это могло быть уместно где-то в центре мегаполиса, но у нас такие дороги получаются даже в небольших поселениях».
Другой пример — жестко предписывается строительство отдельно стоящих школ и детских садов, а также большие расстояния от них до жилья. Нормы эти наверняка рождались из прекрасных интенций, но на практике в жилой зоне получаются большие пустые пространства. Они обычно плохо благоустроены и выглядят как пустыри. Другое следствие: теряя территории на все возможные отступы, застройщик потом компенсирует недополученные квадратные метры повышенной этажностью. И получается весьма рыхлая, но высотная застройка.
Еще один пример — наши нормы предписывают расстояние от стадиона до жилья не менее 500 метров. Поэтому в Москве кластер из спортивных объектов находится только на удалении от центра, на окраине района Крылатское, например. Но туда не ездят люди: в итоге баскетбольные матчи проходят без зрителей. Деньги на строительство потрачены зря, зал пуст. А, к примеру, в Мадриде 100-тысячный стадион «Сантьяго Бернабеу» окружен жилыми кварталами, но вряд ли кто скажет, что городская среда испанской столицы хуже.
«В европейских странах каждые 15–20 лет актуализируется представление о том, что такое современный город. Проводится анализ построенного, изучаются новые концепции. В Голландии каждые 10 лет идет корректировка норм. В России проблема в том, что последняя серьезная коррекция норм была проведена во времена Хрущева. С тех пор, по большому счету, ничего не менялось», — говорит архитектор Ярослав Ковальчук.
Меньше этажей, но больше квадратных метров
Дело, однако, не только в устаревших нормах. Они позволяют создавать продукт пристойного качества — правда, для этого надо проявить изобретательность, потратить время и силы. Проблема в том, что российские девелоперы мало заинтересованы в новом продукте: строится в стране мало, конкуренции практически нет.
«Мое начальство понимает, что строить панельные микрорайоны — это отстой и позавчерашний день. Но квартиры продаются, и ничего менять не хочется», — говорит руководитель маркетинговой службы крупной девелоперской компании.
У девелоперов есть свои оправдания. В стране очень дорогие деньги: ставка дисконтирования не менее 15% годовых. Поэтому на первый план выходит не качество, а скорость реализации. Риски проекта также прямо пропорциональны времени его реализации. За последние два года сменился мэр Москвы и уже дважды — губернатор Подмосковья. Каждый новый начальник пытается разобраться со стройкой и пересмотреть правила игры. Регулярно случаются кризисы, которые банкротят чуть ли не половину застройщиков. В этих условиях девелоперам не хочется тратить время на эксперименты и поиски — выгоднее тиражировать устаревшие, но еще работающие модели.
Есть и еще один момент. Большинство российских застройщиков не разбираются ни в архитектуре, ни в урбанистике. Стройка им интересна только как финансовая операция: вложил деньги — продал — получил прибыль. Соответственно, важно только одно — плотность застройки. То есть количество квадратных метров, которые можно извлечь из данного участка.
Из-за лени девелоперов и узости их кругозора (после кризиса значительное число девелоперов — это новые компании, реализующие первый объект) чрезвычайно живуч стереотип «чем выше здания, тем больше плотность застройки». Но это не так. К примеру, квартальная застройка 9-этажными домами может дать даже большее количество квадратных метров, чем многоэтажки. В мире это аксиома, в России приходится использовать исследования. Такие расчеты, к примеру, были приведены в ведущем российском архитектурном журнале «Проект-Россия». Для сравнения был выбран застроенный панельными многоэтажками П44Т (17 и 22 этажа) квартал в районе Коньково. Плотность застройки составила 19,6 тыс. кв. метров на га. На том же участке архитекторы разместили 6 кварталов с 9-этажными домами и обеспечили плотность застройки даже выше — 24 тыс. кв. метров на га.
Высокую плотность можно получить и малоэтажной застройкой.
«Почему нельзя создавать хорошую среду для жизни? Застройщики часто говорят, что экономика проектов требует высокой плотности, а значит, большой этажности. Это ложь. Трехэтажной застройкой можно получить плотность чуть ли не в 20 тысяч квадратных метров на гектар. Надо только вложить душу и ум. Для сравнения: плотность исторического центра столицы — 16 тысяч квадратных метров на гектар», — заметил на последней выставке «АрхМосква» главный архитектор города Сергей Кузнецов.
Госстрой не помощник
Кто мог бы стать в стране агентом, инициирующим переход от микрорайонной застройки к альтернативным вариантам? Застройщики вряд ли тянут на эту роль. Всего несколько девелоперов сегодня пытаются строить что-то новое. Один из наиболее ярких примеров — компания «Урбан груп». В целом застройщики не заинтересованы в создании качественной среды, так как у них короткий горизонт планирования: построил—продал—ушел.
Главный запрос на качественную жилую среду должно формировать общество. Но оно не имеет рычагов влияния на градостроительную деятельность и необходимых знаний. Пока россияне голосуют против убогой застройки только деньгами, скупая недвижимость за границей. Понятно, что соотношение цена/качество квартиры в железобетонной многоэтажке в затерянном в Подмосковье микрорайоне ужасающе.
Градостроительство, конечно же, — это государственное дело. Работу по совершенствованию нормативной базы и внедрению новых типологий жилья должен вести Госстрой. Над нормами работают постоянно, но результаты неутешительны. Нынешняя ситуация такова, что надеяться на активную и конструктивную позицию Госстроя не приходится: организация переживает не лучшие времена, за 20 лет катастрофически растеряв кадры и влияние. Теперь это малая и не очень боеспособная часть Министерства регионального развития, измученная чехардой министров. При этом в самом Госстрое, по мнению экспертов, практически нет специалистов по градостроительству. А в стране практически нет градостроительной науки. Что говорить, если годовой бюджет на НИОКР Госстроя составляет 10 млн рублей. Для сравнения: салют на острове Русский на саммите АТЭС обошелся в 40 млн с лишним.
Была надежда на пилотные проекты, инициированные государством. Пилотом в области градостроительства должен был стать инновационный центр Сколково, куда пригласили европейских урбанистов и архитекторов. В Сколкове можно было не применять российских строительных норм и поэкспериментировать. Полученный результат можно было бы трансформировать в новые градостроительные нормы и тиражировать по стране. Но еще до нынешних проблем с инноградом надежды на Сколково в этом смысле испарились. Никто из руководства не взял на себя ответственность за эксперимент, и проектирование пошло все по тем же российским нормам.
В условиях, когда федеральная власть практически устранилась от градостроительной деятельности, единственным агентом изменений могут быть власти региональные. Но очагов нового крайне мало. В Белгороде губернатор Евгений Савченко ведет сильную политику по малоэтажной застройке. В Перми продолжается эксперимент по трансформации мастер-плана, сделанного голландскими урбанистами, в конкретные градостроительные проекты. После ухода губернатора Олега Чиркунова проект, естественно, замедлил развитие, хотя и не отменен окончательно. Вот и все.
Отдельный вопрос со столицей и Московской областью. Новые власти признали проблему с застройкой и пытаются свернуть с накатанной колеи. Понятно, что поменять технические регламенты и санитарные нормы они не могут, но в их силах разработать и принять новые градостроительные регламенты. Такие работы вроде бы ведутся. Вообще, чтобы перейти от микрорайона к более гуманной застройке, надо резко ограничить этажность и принять правила землепользования и застройки, четко описывающие максимальную плотность застройки. Сделать это вопреки строительному лобби непросто. Однако тактически сейчас для этого удобный момент — совсем скоро состоятся выборы столичного мэра и губернатора Подмосковья.
источник: expert.ru
Что касается ситуации в Сочи, то последние годы здесь велась преимущественно так называемая «точечная застройка» и лишь немногие проекты предусматривали строительство нескольких домов комплексно. При этом речь скорее идет о нехватке свободных площадей, чем об их избытке, что также сказывается на качестве жилой среды. «Парк Горького», «Остров мечты», «Ямайка», «Ривьера», «Морская симфония» — все это девелоперские проекты.
ЖК «Парк Горького»
ЖК «Остров мечты»
ЖК «Ямайка»
ЖК «Ривьера»
ЖК «Морская симфония»
Но и администрация города, говоря о развитии новых территорий эконом-класса, предлагает застраивать их все теми же 9-этажными многоквартирными жилыми домами секционного типа.
