На состоявшейся в среду, 14 августа 2013 года, архитектурной секции градостроительного совета города Сочи был рассмотрен проект «Эскиз застройки микрорайона «Сан-Вале» (пос. Вардане Лазаревского района г. Сочи)». Проект был разработан архитекторами ООО «Архитектурное бюро «Стиль жизни» по заказу ООО «СМУ-3».
Авторы эскизного проекта: А.Г.Ивановский (руководитель авторского коллектива), А. Америков, С.Демидов, А.Кулягина.
Работа велась более двух лет и это уже третий вариант эскиза застройки этой территории. У инвесторов и заказчиков были разные пожелания по высотности, в итоге решили придерживаться ПЗЗ и генплана, но только по высотности, а никак не назначения территории.
Участок под застройку микрорайона «Сан-Вале» расположен в Лазаревском районе между Нижней Хобзой и Вардане. Состоит из двух участков общей площадью 41,6 га. Категория земель — земли населённых пунков. Зона по ПЗЗ – ЖК: до 3 этажей (высота до 15м), 50% застройки, 30% озеленение.
Основания для проектирования: государственное свидетельство о праве собственности двух земельных участков, информационная справка администрации о зонировании территории, местные градостроительные нормативы, правила землепользования и застройки, заказ на разработку проекта планировки территории, техническое задание, материалы топографических и инженерно-геологических изысканий (в данный момент выполняются). В то время как по СП 11-111-99 п. 3.1.5 основанием для проектирования микрорайона должно быть принятое в установленном порядке постановление местных органов самоуправления, так как это является градостроительной документацией муниципального уровня. То есть городские власти должны определять, что именно будет построено на той или иной городской территории. Смена же назначения территории должна происходить не по простому желанию собственника, а исходя из расчётов экономической целесообразности того или иного пути развития. К сожалению, никаких градостроительных обоснований смены зоны «ЖК» (гостиниц) на одну из жилых зон на заседании архитектурной секции представлено не было.
Тем не менее, рассмотрение и обсуждение представленного проекта состоялось.
Основные факторы, которые повлияли на образование планировочной структуры посёлка – это топографические особенности рельефа (перепад 70,0 м), границы земельного участка и транспортная магистраль Джубга-Сочи.
Эко-поселок условно разделен на несколько частей:
- Вдоль трассы перед въездом в поселок располагается мультиформатный торговый центр.
- На первой линии представлено несколько вариантов проживания: клубные дома, таунхаусы и коттеджи.
- На второй линии расположены преимущественно коттеджи.
- Верхняя часть – это VIP-коттеджи и виллы.
- В центре сосредоточена деловая часть поселка (минимаркет, почта, аптека, отделение банка).
- Также в центре находится современный спортивно-оздоровительный центр.
- На побережье – располагается пляжная зона, практически недоступная для отдыхающих и жителей ближайших населенных пунктов, яхт-клуб.
- Объединяет все части ручей с кристально чистой водой, вдоль которого идет пешеходная дорожка и парковая зона.
Предлагается построить эко-посёлок клубного типа на 5590 жителей. Жилая застройка представлена жилыми домами коммерческого типа: гостевые дома (трёхэтажные), дома блокированного типа (двухэтажные таунхаузы), коттеджная застройка (усадебные дома) и vip-коттедж (вилла). Общее количество квартир – 1875. Плотность населения 134 чел/га. Расчётная вместимость школы – 620 мест, детского сада — 156 мест, парковок — 1400 машино-мест.
Из ранее разработанных стилей застройки было отобрано 2 стиля: тевтонский и богемский.
Стиль vip-коттеджей — средиземноморская неоклассика.
Экспертом по данному проекту выступил архитектор К.Ф. Мельников. Предваряя обсуждение, Константин Фёдорович особо подчеркнул, что территория, предлагаемая под размещение жилого микрорайона расположена в непосредственной близости к морю, обладает хорошими рекреационными свойствами и может быть резервом развития курортной функции города-курорта Сочи. Это предусмотрено и генпланом Сочи, и правилами землепользования и застройки.
Многие члены архитектурной секции обратили внимание на то, что участок располагается на «опрокинутом» от моря склоне, то есть практически все участки лишены самого ценной характеристики — вида на море. Были приведены примеры застройки в Мусин-Пушкинской балке и по ул. Огородной в Лазаревском районе на подобных склонах, когда возведённые жилые дома до сих пор не распроданы или же участок полностью не освоен из-за отсутствия спроса. Именно поэтому эксперты архитектурной секции высказали сомнение в целесообразности перевода этой территории в зону жилой застройки. Во-первых, это потребует разработку и согласование с городом дополнительной градостроительной документации. Во-вторых, ещё более сократит рекреационные зоны города-курорта.
«Опрокинутость» склона от моря приводит к ещё одной проблеме — организация доступа жителей (или гостей) территории на пляж. Предложенный путь — очень утомительный. Архитектор А.П. Климычев предложил пробить тоннель с центральной площади на пляж. Это увеличит потребительскую привлекательность участка. При современном методе проходки – это не такое уж затратное дело, зато снимает сразу несколько вопросов.
Немало нареканий вызвала и предложенная застройка комплекса. Многие архитекторы отметили, что для сочинского рельефа предпочтительней использование террасной застройки близкой по стилю к средиземноморской, чем тевтонская и даже богемская, которые выглядят чуждыми для этой местности.
Обсуждая детали представленного проекта, многие архитекторы отметили более грамотный подход к рельефу территории, чем это наблюдалось в предыдущих вариантах, хотя и здесь были выявлены некоторые проблемы. Самая главная из которых — отсутствие комплексных противооползневых мероприятий, которые необходимо разрабатывать сразу на весь склон с прокладкой сети дорог.
«Никто не даст денег на свой дом, не увидев к нему дороги», — резонно заметил архитектор О.М. Задикян.
По мнению заслуженного архитектора Сочи Л.К. Шаверневой-Васильевой, групповые инженерные сооружения требуют отдельных территорий с санитарно-защитными зонами и нужно сейчас их выделять, чтобы не вводить заказчика в заблуждение по поводу размера и количества проектируемых участков. Таким образом, после проработки технологии и учётом всех ограничений этот проект вообще может оказаться нерентабельным. Кстати, именно отсутствие комплексных противооползневых мероприятие сочинские специалисты назвали причиной обрушения локальных подпорных стен в Сочи в последние годы.
Лариса Карловна высказала не только свои замечания по проекту, но и поблагодарила архитекторов за подход к проектированию:
«Чувствуется, что проект сделан с любовью, что в него была заложена определённая затея: есть главное, есть общественная зона, есть бульвар, есть центр. Только бы хотелось всё раздвинуть немного.»
Особую озабоченность сочинских архитекторов вызвал факт отсутствия дендрологического обследования территории до начала проектирования.
Инженер Н.А. Гришин, много лет занимающийся проектированием марин, в том числе, на черноморском побережье, отметил невозможность расположения причала для маломерных судов в междуречье Шахе и Дагомыса, но поддержал идею создание бухтовых пляжей.
Ещё одним немаловажным недостатком предложенного варианта застройки территории по мнению многих членов архитектурной секции является отсутствие паркой зоны и спортивных площадок в структуре кварталов, что делает среду менее комфортной и привлекательной. А от вторжения в земли национального парка для строительства лестницы к морю архитектор Р.Л. Кокосов посоветовал отказаться из-за нереальности данного предложения.
Подводя итоги заседания архитектурной секции, эксперты рекомендовали изменить функциональное назначение застройки (жилой микрорайон) на объект с курортно-оздоровительной функцией, как и заложено в генеральный план развития Сочи. В противном случае, заказчику-застройщику необходимо сначала разработать градостроительную документацию, согласно градостроительному кодексу (проект планировки, проект межевания). Для этого надо получить разрешение на разработку градостроительной документации, предварительно собрав все исходные данные (выполнить топосъёмку, геологию, дендрообследование и т.п.). Затем, в рамках градостроительной документации, изменить градостроительную зону на «жилую» (Ж1-Ж6), выполнить функциональное зонирование территории, назначить красные линии, сформировать новые земельные участки, разработать новые градостроительные параметры, и т.д. и т.п. Стоит заметить, что этот путь более долгий, чем освоение территории согласно действующим правилам землепользования и застройки.