Заседание Градостроительного совета, состоявшееся 24 мая, являлось логическим продолжением предыдущего заседания, так как несколько проектов было вынесено на повторное рассмотрение уже с экспертным заключением одного из членов градсовета.
ЖК по ул. Армавирская в Дагомысе
Проектируемый жилой комплекс является группой жилых домов, дополняющих существующую жилую застройку. При реализации данного проекта население микрорайона возрастёт, что увеличит плотность и создаст дополнительную эксплуатационную нагрузку на территории общего пользования, на системы социально-бытового обслуживания населения, транспорта, инженерных сетей, экологическую обстановку и уровень социальной напряжённости. Чтобы определить наличие дополнительных резервов для строительства в данном микрорайоне, требуется выполнить подробный анализ всех элементов и функций существующей застройки. При их наличии, необходимо выполнить градостроительную документацию, применимо к данной ситуации — это проект реконструкции застройки.
Учитывая то, что это потребует больших временных и материальных затрат, а также участия большого числа специалистов проектировщиков, имеющих опыт в градостроительном проектировании, заказчиком разработки такой градостроительной документации должны выступать не отдельные организации и фирмы, стремящиеся строить тот или иной разовый объект, а органы местного самоуправления и крупные заинтересованные группы застройщиков.
Представленная на экспертизу концепция планировочной организации квартала и сами проектные решения комплекса не являются материалами, обосновывающими приемлемость его размещения на данном участке, а также не раскрывает насущных потребностей района. В результате анализа существующей застройки может оказаться, что среди насущных потребностей будут не дополнительные жилые дома, а какие-то иные учреждения и функции.
Для проекта многоквартирного жилого дома важнейшим технико-экономическим показателем является его вместимость. Данный показатель определяет все остальные параметры проектирования. У эксперта возникли большие сомнения в правильности подсчёта этого показателя, как частное от деления общей площади квартир на норму жилищной обеспеченности. По расчётам авторов проекта выходит, что численность проживающих в жилом комплексе больше численности квартир всего на 23 человека. Такой подход скрывает реальный прирост населения микрорайона, а значит и реальное воздействие от реализации данного проекта. Подсчёт численности населения нужно рассчитывать исходя из сложившейся и прогнозируемой демографической ситуации, то есть по так называемому коэффициенту семейности. Таким образом, в проекте требуется уточнить численность населения проектируемого жилого комплекса и потребности в придомовых территориях, парковок и социально-бытовом обслуживании. По оценкам К.Ф. Мельникова, численность жильцов нового комплекса может увеличится в 2,5 раза.
Особое внимание эксперт градостроительного совета уделил проекту берегоукрепительного сооружения правого берега реки Западный Дагомыс. Это сооружение носит локальный характер и служит лишь защитой участка берега от размыва и не обеспечивает его защиту от подтоплений и затопления в результате смерчевых ливней. Однако согласно существующим нормам, мероприятия по инженерной защите территории нужно проектировать комплексно с учётом прилегающей существующей застройки, с проведением соответствующих изысканий, с учётом воздействия от возведения планируемой застройки.
Благоустройство набережной реки в представленном проекте не подчинено единому планировочному решению на протяжении всего берега. При этом на северной оконечности набережная задавлена противопожарным проездом и корпусом жилого дома. При этом расстояние от угла дома до опояски реки составляет всего лишь 9 метров, хотя, согласно водному кодексу и ПЗЗ г. Сочи, ширина береговой полосы общего пользования данной реки должна составлять 20 метров. Там же, где необходимая ширина выдержана, отсутствует качественное общественное пространство: всё сводится лишь к прокладке пешеходной аллеи и озеленению. При этом представленным проектом не предусмотрено ни одного спуска с уровня набережной на галечный пляж реки, то есть доступ туда жителей микрорайона будет отрезан. В ходе рассмотрения проекта, экспертом установлено, что в положительном заключении негосударственной экспертизы отсутствуют всякие упоминания о запроектированных берегозащитных сооружениях. Это может означать, что проектные решения по берегозащите на экспертизу не представлялись вообще или рассматривались экспертизой как самостоятельный объект. Однако положительного заключения экспертизы на такой самостоятельный объект не представлено. Сложившая ситуация не приемлема, так как берегозащита играет важную роль для проектируемого комплекса и всей прилегающей территории и её необходимо строить в первую очередь.
Также Мельников отметил, что в генеральном плане проектируемого жилого комплекса нет чёткого зонирования, что приводит к хаотичному размещению парковок и площадок для детей, отдыха и занятий спортом. Почему-то парковкам авторы проекта отдали самые качественные по санитарно-видовым характеристикам места. Подобный подход прослеживается и в планировании парковой зоны между участком проектирования и существующей застройкой.
В заключение эксперт предложил застройщику выполнить эскизный проект застройки микрорайона с подробным анализом всех существующих и проектируемых элементов застройки и представить его на рассмотрение и принятие решения градостроительному совету, а представленный проект доработать с учётом высказанных замечаний.
Жилой дом по пер. Донскому
Экспертом данного проекта выступил Александр Борисович Тарасов.
Прежде, чем приступить к рассмотрению проекта, эксперт выехал на место и осмотрел сложившуюся градостроительную ситуацию вокруг участка проектирования. Было выявлено, что если к самому участку особых претензий нет, то окружающая застройка представляет собой в основном самовольные постройки, узаконенные по суду.
Представленный проект жилого дома также выполнен по выданному ранее градплану и уже прошёл вневедомственную экспертизу. Все замечания по проекту были высказаны экспертом автору проекта (ООО «Сочиархпроект», архитектор Ранеев), который пообещал исправить их к заседанию градсовета, но на нём не присутствовал.
В заключение своего выступления Тарасов предложил вернуться к практике заключения инвестиционных договоров между застройщиком и администрацией города, которые должны обязывать участие в инвестировании социальных проектов.
Несколько сумбурное выступление эксперта вынудило главного архитектора уточнить вывод: действительно ли стоит рекомендовать этот проект к реализации с учётом комплексного освоения прилегающей территории? Тарасов согласился с данным определением.
Разный подход экспертов к рассмотрению проектов побудил архитектора О.Ф. Козинского предложить разработать регламент рассмотрения с составлением перечня необходимых вопросов, на которые должен ответить эксперт.
ЖК по ул. Гайдара в Дагомысе
Далее был рассмотрен проект жилого комплекса по ул. Гайдара в посёлке Дагомыс. Несмотря на то, что адрес иной, данный комплекс находится в том же районе, что и первый проект по ул. Армавирская, только по левому берегу реки Западный Дагомыс.
Представляя проект, разработанный тем же архитектурным бюро, авторы пошли на тактическую хитрость: на визуализации соседний комплекс не представлен, что создаёт неверное толкование будущей градостроительной ситуации.
Экспертом проекта выступил архитектор А.Б. Тарасов.
Ситуация с этим проектом аналогичная предыдущим: проект построен по градплану, выданному без проекта планировки и уже прошёл экспертизу. Перед экспертом градсовета стояла задача обсудить возможность вместимости данной территории нового жилого фонда, которое приведёт к уплотнению населения. Достаточно ли у микрорайона резервов социальной инфраструктуры? Будет ли способен микрорайон качественно развиваться с уплотнённой застройкой, если будет выдано разрешение на строительство этого жилого комплекса? К сожалению, эксперт так и не смог внятно ответить на эти вопросы.
Подошедший к рассмотрению этого вопроса глава города поинтересовался, смогут ли существующие детские учреждения покрыть потребности нового ЖК даже с учётом предполагаемого расширения? Если нет, то где можно построить новые? Эти вопросы поднимаются главой уже не одно заседание градсовета и каждый раз архитекторы говорят о том, что ответы на них могут быть получены только при разработке проектов планировки микрорайонов, которые почему-то отсутствуют, хотя с принятия Правил Землепользования и Застройки прошло уже почти 7 лет. А ведь обеспечение градостроительной документацией одна из прямых обязанностей муниципалитета. Городские власти ссылаются на то, что денег нет и требуют от архитекторов патриотичного подхода к проектированию жилых комплексов. Без хождения по этому замкнутому кругу не обходится ни одно заседание градостроительного совета.
Выходом из ситуации может стать разработка регламентов работы градсовета с предоставлением необходимых исходных данных от департаментов администрации города. Хочется надеяться, что работа градсовета в скором времени будет налажена.
Развитие транспортного узла аэропорта Сочи
Пока представленный градостроительному совету материал носил информационный характер. Данная концепция рассматривала вероятность размещения на территории старого аэровокзального комплекса крупного торгово-развлекательного центра. Реализация данного проекта привлечёт к этой территории значительный поток машин, поэтому заранее просчитывается транспортная ситуация с рекомендациями по её улучшению.
Полностью доклад так и не был заслушан, так как разработчики концепции предлагали поток машин регулировать установками светофоров в районе развязки «Адлерское кольцо» и перенаправление потоков на ул. Авиационную, которая сейчас не используется активно. С этим категорически не был согласен глава города, который указал на самое проблемное место в транспортной системе Адлера — единственную связь района с остальными территориями города. Решение этого вопроса концепция как раз таки и не предоставила. Также глава города заметил, что данные дороги являются федеральными и у муниципалитета нет полномочий принимать по ним какие-либо решения. Разработчикам было предложено рассмотреть их предложение более узким составом экспертов с привлечением комиссии по безопасности дорожного движения.
Многоквартирный жилой дом по ул. Ильича в Лазаревском
Данный проект также рассматривался на предыдущем заседании градсовета. Решение тогда не было принято, так как подача материала была несколько невнятной. Новый материал давал лучшее и более выразительное представление.
Докладчиком по проекту выступил его автор — архитектор Н.Р. Кадагишвили (ООО «Проект-Профит»).
Участок, на котором разместится многоквартирный жилой дом средней этажности, находится за кинотеатром «Восход» в посёлке Лазаревское. Строительство дома на нём паланировалось ещё несколько лет назад и даже уже начиналось его строительство, поэтому он уже учтён в проекте планировки Лазаревского, утверждённый в 2014 году. К участку подведены сети, а детские учреждения ещё имеют резерв для увеличения вместимости. Более того, посёлок имеет резервы территорий для развития. Учитывая всё это, а также среднеэтажность застройки, градостроительный совет рекомендовал лишь ещё раз проверить цифры по парковочным местам.
Жилой дом по ул. Дагомысская, 27
Данные жилой дом предполагается построить на участке, который ранее предназначался для индивидуальной жилой застройки, но сейчас переведён в зону Ж-4. С трёх сторон участок окружают неразграниченные земли государственной собственности.
На участке предлагается размести высотное здание с 76 квартирами, плоскостную парковку, двухэтажный подземный паркинг и детскую площадку.
На соседних неразграниченных землях предполагается строительство школы на 220 мест и детского сада. На эти объекты и рассчитывает застройщик.
Однако, как показывает схема размещения детских учреждений, для микрорайона территорию перед школой лучше превратить в сквер, чем застроить очередной высоткой. В любом случае, с учётом активного строительства на соседних участках в этом микрорайоне, разработка проекта планировки также необходима.