12 июня 2009 года
На рынке коттеджной недвижимости Сочи сегодня сложилась весьма непростая ситуация. Спрос, которого почти не стало, после того, как черноморский курорт признали столицей Зимних Олимпийских игр 2014 года, с начала мирового финансового кризиса совсем сошел на нет.
Однако, местные игроки рынка малоэтажной недвижимости не теряют оптимизма и уверены, что рано или поздно все нормализуется. Такого же мнения придерживается генеральный директор компании MACON Realty Group Илья Володько. О своем видении рынка коттеджей Сочи он рассказал в интервью Cottage.ru.
Охарактеризуйте в нескольких предложениях сегодняшнюю ситуацию на рынке коттеджной недвижимости Сочи.
В последние полтора года рынок жилой недвижимости Сочи находится в состоянии глубокой рецессии, это касается как многоэтажного сектора, так и сегмента коттеджных поселков. Значительно осложнившись после принятия решения о проведении Олимпиады-2014, в 2007 году цены на жилье выросли на 80-150%.
Ситуация еще более ухудшилась под воздействием глобального экономического кризиса. Спрос на жилую недвижимость значительно снизился в связи со скачком цен, однако до последнего времени, это не останавливало девелоперов, которые выходили на рынок с новыми проектами, в том числе, и в сегменте коттеджной недвижимости.
В последние годы на нем появились 16 проектов, большинство из которых планируются к сдаче в 2009 году. Сейчас в городе сдано в эксплуатацию лишь 3 проекта данного типа, общие число домовладений в этих проектах – 65, а их площадь — около 33 тыс. кв. м. Кроме того, большое количество коттеджных поселков в городе относятся к так называемому «ведомственному» типу и не поступают в открытую продажу. К таким поселкам можно отнести «Газпромгородок», коттеджный поселок ЛУКОЙЛа, поселок «Красмашевский» и объекты в Бочаровом Ручье.
Наибольший объем строительства сконцентрирован в Хостинском районе, 38% от общего количества строящихся коттеджных поселков. В Адлерском районе сосредоточено порядка 35%, Красной Поляне — 14%, в Дагомысе — 12%. Рынок коттеджной недвижимости Сочи, наряду с Геленджиком, является наиболее развитым в Краснодарском крае. Здесь расположено наибольшее число объектов и сосредоточено 39% всего объема строительства.
Давайте подробнее остановимся на нескольких моментах. Начнем с Олимпиады. Большинство игроков рынка недвижимости сходятся во мнении, что факт выбора Сочи в качестве Олимпийской столицы негативно отразился на рынке. Вы согласны с этим? Почему?
Нет, здесь важно не путать причинно-следственную связь. Негативно на рынке отразился не факт выбора Сочи в качестве Олимпийской столицы, а выбранная девелоперами модель поведения после оглашения итогов конкурса на право проведения игр. Само решение о проведении Олимпиады-2014 в Сочи сделало город очень привлекательным для инвестиций.
В перспективе Сочи должен превратиться в курорт мирового уровня, а недвижимость в таких регионах всегда отличалась особенно высокими ценами. В этом смысле, и сейчас и тогда сочинский рынок в долгосрочной перспективе является очень привлекательным и интересным для девелоперов. Однако, олимпийская «эйфория», наступившая у игроков рынка в первые месяцы после этого радостного события сыграла с ними злую шутку.
Сам факт проведения будущей Олимпиады в Сочи, мог оправдать небольшой разовый рост цен на 8-10%. Остальной потенциал, из произведенного двукратного увеличения цен, мог бы планомерно реализоваться в течение следующих 2-3 лет с появлением новых качественных объектов недвижимости, развитием инженерной, транспортной и курортной инфраструктуры города. Данный рост был бы подкреплен реальными предпосылками и не вызвал бы «шоковой» реакции у покупателей.
Стратегия девелоперов оказалась другой – весь среднесрочный потенциал роста цен реализовать в один день. Сложилась ситуация, когда новый уровень цен вызвал «шок» и показался неоправданным. Стоимость недвижимости сравнялась со стоимостью объектов в уже развитых и популярных европейских курортных зонах.
Усугубили ситуацию и сменившиеся через какое-то время настроения: «олимпийская эйфория» стала «олимпийской истерией». Мнения о том, что Олимпиады в Сочи не будет, а спортивные объекты построить не успеют, укрепили в сознании потенциальных покупателей сомнение в том, что вложения в сочинскую недвижимость по новым ценам оправданны.
А положительные моменты присутствуют?
Безусловно, положительное влияние «олимпийского эффекта» в Сочи, да и во всем Краснодарском крае, имеет место и будет ощущаться на протяжении долгих лет. В самом городе будет выстроена вся необходимая инфраструктура, чтобы превратить его в курорт мирового уровня.
Что касается финансового кризиса, насколько велико его влияние на этот сегмент рынка?
Кризис на рынке недвижимости Сочи начался задолго до кризиса на финансовых рынках мира. Как я уже говорил, после объявления о решении комиссии МОК провести Олимпиаду-2014 в Сочи, цены на жилую недвижимость, как многоэтажную, так и малоэтажную, сразу выросли на 80-150%. И с тех пор, уже почти 2 года, число сделок снизилось в разы.
Потенциальные потребители решительно отказываются от покупки недвижимости на рынке, перспективы которого до конца не ясны. Если же говорить о влиянии мирового экономического кризиса, то он оказал на рынок коттеджной недвижимости гораздо более негативное влияние, чем на сегмент многоэтажного жилья.
Это связано с тем, что в период кризиса спросом пользуются объекты в самых низких ценовых категориях, а коттеджи в Сочи к данному типу явно не относятся. К тому же, коттедж — это зачастую второе жилье в семье, а в условиях кризиса любые необязательные покупки откладываются. Таким образом, спрос, значительно снизившийся еще 2 года назад, сейчас просто исчез. Реакцией застройщиков стало снижение цен, сейчас оно, по большинству объектов, составляет порядка 30-35% за прошедшие 12 месяцев.
Есть ли у вас информация о замороженных проектах, остановленном строительстве?
Часть проектов в данном сегменте испытывает значительные трудности с финансированием. Из проблемных проектов можно отметить поселок «Лоо Лэнд», который целиком выставлен на продажу возможному инвестору на этапе готового проекта с земельным участком.
Строительство объектов «ИДЕАЛ-Life» и «ИДЕАЛ-Сказка» перенесено с конца 2008 г. на 2010 г. Планируемый проект «Панорама-Пионер» отложен на неопределенный срок. Земельный участок под планируемым коттеджным поселком «Зеленый город» продан другому инвестору и, скорее всего, проект не будет реализован. Ценовой скачок, случившийся после оглашения решения МОК фактически парализовал рынок, продажи упали до минимального уровня.
По вашему мнению, сможет ли текущий финансовый кризис оздоровить рынок, опустить цены до уровня, приемлемого для покупателя?
Даже сейчас, в период кризиса, по сравнению с другими курортными городами Краснодарского края средняя стоимость коттеджей на территории организованных поселков Сочи значительно выше. Разница в ценах по сравнению с Геленджиком, который является вторым по величине цен на коттеджи городом края, составляет 37%, по сравнению с Анапой – 127%. В 2009 году планируется сдача 16 проектов, их ввод значительно увеличит объемы предложения на рынке.
Без еще более существенного снижения цен, дорогостоящие объекты в составе коттеджных поселков в Сочи, не будут пользоваться спросом. Это подтверждают и наши собственные данные о темпах продаж в течение 2007-2008 годов: задолго до наступления кризиса темпы продаж были достаточно низкими, в среднем около 0,3 домовладений месяц в одном коттеджном поселке. Средний срок экспозиции при продаже коттеджа в организованном коттеджном поселке составлял 3 месяца.
Если к концу года мировой финансовый кризис не начнет сходить на нет, девелоперы коттеджных поселков в Сочи будут вынуждены снизить цены еще на 15-20%.
К слову, какой уровень цен на дома в коттеджных поселках в Сочи вы бы назвали приемлемой?
Даже в период кризиса в Сочи есть несколько примеров успешных коттеджных поселков, в которых спрос существовал как до кризиса, так и с его приходом. К их числу можно отнести «Горки-11» и «Сосновый бор». Данные проекты лишены крупных недостатков концепции и ведут гибкую ценовую политику, снижают цены, предоставляют скидки и рассрочку.
Если считать приемлемым тот уровень цен, который наблюдается в этих проектах, то он составляет около 90-100 тыс. рублей за квадратный метр, то есть приблизительно на 30% ниже среднерыночного уровня цен. Насколько мне известно, большинство современных сочинских коттеджных поселков относятся к высшим ценовым сегментам, в то время как основной спрос сосредоточен в низшем и среднем сегментах.
Чем это обусловлено?
Рынок коттеджной недвижимости Сочи еще очень молод, на нем не существует еще четкого разделения на классы. По стоимости практически все объекты коттеджной недвижимости относятся к элитному классу, и, по моему мнению, такая ситуация будет сохраняться в будущем.
Дело в том, что любое курортное жилье, особенно малоэтажное, — это уже априори элитное жилье. Кроме того, концентрации предложения в высоком классе способствуют несколько причин. Во-первых, это себестоимость строительства коттеджных поселков. В Сочи она очень высока, из-за дорогих земельных участков в пределах города и высоких цен на подведение всех необходимых инженерных сетей.
Во-вторых, сам формат малоэтажного строительства предполагает площади домовладений, которые существенно выше площадей квартир в многоэтажных домах. Средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 40-60 кв. м, в то время, как площадь домовладения не может быть меньше 150-200 кв.м. Данный факт, даже при более низкой стоимости квадратного метра, существенно увеличивает общий бюджет покупки.
Ну и в третьих, в Сочи сейчас строится много многоэтажного жилья эконом-класса, достаточно, чтобы удовлетворить существующий спрос.
Город позиционируется как элитный курорт, в будущем здесь будет преобладать недвижимость элитного класса, и коттеджная в том числе. Можно ли говорить о том, что домовладения в Сочи являются привлекательным объектом для инвестиций? Допустим, если сегодня я куплю коттедж по текущим ценам, могу ли я быть уверенным, что через год-два смогу заработать на его продаже?
Наиболее популярными объектами для инвестиций являются многоэтажные объекты эконом и бизнес-класса: квартиры небольшой площади, они являются наиболее ликвидными. Объекты коттеджной недвижимости явно не соответствуют этим требованиям, их площади слишком высоки, а срок экспозиции всегда будет выше.
Однако, коттеджная курортная недвижимость является одним из удачных инструментов сбережения средств, а не их приумножения. Курортная недвижимость в долгосрочной перспективе является стабильным активом, в меньшей степени подвержена колебаниям ценовой конъюнктуры и всегда востребована среди потенциальных покупателей. Так и происходит, большинство покупателей данного вида недвижимости преследует несколько целей.
Во-первых, это создание некого «родового гнезда», где могут поочередно проводить отпуск целые поколения семьи — бабушки и дедушки, родители, дети с друзьями или внуками.
Во-вторых, это возможность сохранить денежные накопления и в долгосрочной перспективе еще и заработать. А вот возможность спекулятивного заработка на объектах коттеджной недвижимости лучше исключить.
Каким вы видите будущее рынка недвижимости Сочи? Как он будет развиваться до Олимпиады и какие перспективы имеет после?
Прогноз ситуации на рынке курортного жилья на 2009 год — пессимистичный. Практически 100% проектов в Сочи, находящихся на стадии проектирования или начальной стадии строительства, заморожены.
Возобновления работ по ним прогнозируется в период не ранее второй половины 2010 — начала 2011 годов. Проекты, находящиеся в завершающей стадии имеют больше шансов на завершение, но для этого девелоперам придется снижать цены на данные объекты — до 15-20% по отношению к сегодняшнему уровню.
В течение 2009 года в продаже появится большее количество домовладений в уже введенных в эксплуатацию поселках. Такие объекты будут более конкурентоспособными, однако, для их реализации также потребуется снижение цен до 15-20%.
Автор: Иван Кузнецов
источник: cottage.ru