Заседание Градостроительного совета при главе города, которое состоялось 31 августа 2015 года, обещало быть повторением предыдущего, так как подходы застройщиков к освоению участка были похожи — застройка территории по максимально разрешённым параметрам ПЗЗ. Камнем преткновения стали социальные объекты: детские сады и школа. Мнения о том, кто должен их строить или даже организовывать строительство разошлись.
Перед началом заседания глава города ещё раз озвучил своё намерение рассматривать на Градостроительном совете все планируемые застройки в Сочи, чтобы выслушать мнение профессионалов, но при условии, что проект соответствует всем регламентам ПЗЗ.
Так же в вступительном слове А.Н. Пахомов вновь заговорил о введении коэффициентов использования территории (КИТ), которые уже подготовлены департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, но пока не утверждены Городским собранием. Глава города заверил архитекторов, что этот вопрос будет поднят на первом же после выборов заседании ГСС нового созыва и он будет настаивать на его принятии. По мнению Анатолия Николаевича, КИТ станет мощным противодействием точечной застройке в городе.
В последний день лета на суд Градостроительного совета был представлен только один проект — Многоквартирный жилой комплекс «Искра» в Адлерском районе города Сочи. Разработчик проектной документации и застройщик — ООО «Остринский».
Проект уже рассматривался на Архитектурной секции 17 августа, после которой застройщиком было принято решение сократить количество квартир на 700 шт. Вряд ли такая мера исправит ситуацию коренным образом, но обо всём по порядку.
Как и на Архитектурной секции, представлял проект Градостроительному совету во главе с мэром архитектор Максим Любецкий.
Напомним, что территория квартала площадью 9,31 га находится в территориальной жилой зоне Ж-5 (высота до 56 м, максимальный процент застройки — 30). Жилой комплекс расположен на двух участках, по смежной границе которого устраивается сквер, который заканчивается небольшой церковью у реки. В квартале предусматривается застройка домами двух типов с общественно-коммерческими объектами в первых этажах и стилобатной части одного из трилистников. Здесь также запроектированы детский сад на 110 мест, кафе, 9-уровневая парковка на 1000 машиномест и 6-уровневые механизированные парковки роторного типа на 12 машин, кровли жилых домов — эксплуатируемые. Помимо устройства детского сада в квартале будут организованы группы временного пребывания и развития. От подтопления территорию нового квартала будет защищать набережная высотой 6 м.
Также как и на заседании Архитектурной секции, на Градостроительном совете был поднят вопрос слишком малой величины квартир — 19-22 кв.м. Так как такие квартиры легче всего продаются. Однако, глава города отметил, что минимальной нормой считается 33 кв.м., квартиры именно такого размера требуют от муниципалитетов предоставлять очередникам. Недоволен Анатолий Николаевич остался и высотой комплекса — почти максимум из разрешённого. По его мнению, такой проект даже не стоило выносить на рассмотрение.
Попыталась защитить автора проекта эксперт Л.К. Шавернева-Васильева. Она видит главную причину чрезмерной «раздутости» проекта в разрешённых регламентах ПЗЗ, которые на сегодняшний день идут в разрез с утверждённым генпланом 2009 года. Реешать проблему регулирования реки, по мнению эксперта, нужно комплексно, а не на отдельно взятом участке.
Представленный проект был выполнен даже в чуть меньших параметрах, чем требовали регламенты ПЗЗ, но при этом коэффициент использования территории получился равным 2,6. Напомним, что в нормах Краснодарского края для многоэтажной застройки утверждён коэффициент — 1,2. Реализованное в проекте требование ПЗЗ озеленение участка не менее 30% не обеспечивает норму потребности в озеленении на одного человека. Вот и получается, что Правила не соответствуют градостроительным нормам и простого следование их регламентам мало, нужны новые инструменты регулирования городской застройки. Эксперт и архитектурное сообщество согласно с главой города в необходимости введения КИТ.
Не сошлись мнения лишь в строительстве социальных объектов. То, что их проектировать в кварталах застройки и строить нужно, никто не сомневается. Вопрос только в том, кто должен это делать. Архитекторы полагают, что это ответственность муниципалитета: даже, если нет денег, то городские власти должны брать на себя кооперацию застройщиков. Глава же города считает, что все вопросы строительства социальных объектов должны ложиться на застройщика: от выделения территории до возведения. Даже после замечания, что более крупные школы строить выгоднее, чем мелкие, Анатолий Николаевич продолжал настаивать, что каждый застройщик должен вписать в свой участок все необходимые для его жилой застройки социальные объекты.
«Пусть они построят три дома и одну маленькую школу. Почему мы взяли за основу, что обязательно им нужно разместить там 7000 человек? Мы говорим: не получается, надо уменьшить проект и сделать так на вашей земле, чтобы были построены дома и при этом детские сады и школы для того количества людей, которые там будут проживать, — уверен глава. — Потому что у города нет социальных возможностей. Такая застройка нам не подойдёт.»
Вывод эксперта тоже был неутешителен для застройщика — отложить рассмотрение проекта до выполнения проекта планировки и корректировки границ межевания. Итогом заседания Градостроительного совета можно считать совет главы города всем застройщикам — «умерить свои аппетиты» и думать об обеспечении новых жителей социальными объектами на своей территории.
Кстати, подобного мнения придерживается и временно исполняющий обязанности главы региона.
