Юлия ПЕТРОВА,
RealEstate.ru, 03.12.2009
Финансовый кризис изменил направление развития сочинского рынка жилой недвижимости. Три с половиной года назад, после объявления курорта столицей XXII зимних олимпийских игр, цены на недвижимость в Сочи подскочили в среднем на 20-30%, а некоторые объекты «поднялись» сразу на 50% и продолжили дорожать в течение года. Девелоперы заявили о желании строить здесь недвижимость элитного сегмента и бизнес-класса, инвесторы начали приобретать землю, квартиры и дома впрок, и «летняя столица России» превратилась в прямом смысле в дорогой курорт не только по уровню цен на товары и услуги, но и по стоимости квадратного метра. В нынешнем году ситуация с олимпийском Сочи совсем иная. Интерес к спекулятивным сделкам на рынке жилья курорта практически сошел на нет, цены упали, и спрос сохранился лишь на объекты эконом-класса.
Как гласит статистика, опубликованная на официальном сайте Администрации города-курорта Сочи, в период с 1 января по 23 октября 2009 года, физические лица совершили 5340 сделок купли-продажи жилья. Также в указанный период органы федеральной регистрационной службы зарегистрировали 538 договоров участия в долевом строительстве. Примечательно, что с начала текущего года по 17 сентября 2009 года (предпоследняя отчетная дата – прим. ред.) в городе физическими лицами было заключено всего 2569 сделок купли-продажи жилья и зарегистрировано 266 договоров участия в долевом строительстве. Приведенная статистика позволяет констатировать, что покупательская активность в сентябре выросла примерно в 2 раза.
Также интересно понаблюдать за средней стоимостью квадратного метра в г. Сочи, приведенными в статистике Администрации города. Средняя цена купли-продажи 1 кв. м жилья в период с начала года до конца октября составила 28487 руб., а в период с начала года по середину сентября – 14400 руб. Что касается стоимости «квадрата» при заключении договоров участия в долевом строительстве, то в период с начала года по конец октября средняя стоимость квадратного метра составила 55000 руб. В то же время в период с января по середину сентября она равнялась 40900 руб. Таким образом, налицо повышение стоимости квадратного метра в первом случае почти в 2 раза, а во втором немногим менее 1,5 раз.
Если сверить статистику с данными сочинских риэлторов, то у агентств недвижимости цифры окажутся несколько выше. Как отмечает заместитель генерального директора компании «Винсент Недвижимость» Виталий Волков, стоимость квадратного метра квартиры эконом-класса на рынке недвижимости Сочи в настоящий момент колеблется в пределах 35-45 тыс. руб. Что же касается таких сегментов, как бизнес-класс, то здесь порядок цен на порядок выше – 45-95 тыс. руб, а в сегменте элитного жилья — 110-180 тыс. руб.
Однако, по словам риэлторов, вовсе не элитное жилье и не бизнес-класс в настоящий момент «делают погоду» на местном рынке недвижимости.
«Спроса в дорогом сегменте сочинского жилья практически нет. В последние два года, по нашим ощущениям, рынок живет за счет эконом-класса и единичных сделок в дорогом сегменте», — рассказывает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.
Ее слова подтверждает и В. Волков из «Винсент Недвижимость»:
«Если до кризиса такого понятия, как комфортное новое жилье эконом-класса, в Сочи практически не существовало, и покупателям предлагалось выбирать либо из старого фонда, либо из более дорогих новостроек бизнес- и премиум-класса, то сейчас на первичном рынке жилья города много предложений бюджетных квартир. Также мы отмечаем, что в основном покупателей интересуют небольшие метражи – от 25 до 40 кв. м – и, разумеется, скидки».
Что касается скидок, то, по его словам, активно сбавлять цену сочинские девелоперы и собственники жилья прекратили еще в мае, когда падение цен сменилось относительной стагнацией. Однако в некоторых случаях эта стагнация обозначалась лишь на бумаге, для покупателя с «живыми деньгами» продавцы могли пойти на уступки. В настоящий момент в прайсах агентств недвижимости цены на сочинские квартиры остаются теми же, что и были в мае, на практике же продавцы торгуются и могут снизить еще до 10% при продаже элитного жилья и 15% при продаже жилья бизнес-класса. А вот сочинский эконом-класс, подешевевший в результате кризиса, больше в цене не сбавляет. Самые дешевые варианты квартир с не самой удачным расположением начинаются от 1,5 млн руб. Для сравнения до кризиса найти жилье дешевле 3 млн руб. в Сочи было довольно проблематично.
Опрошенные RealEstate.ru агентства недвижимости отмечают, что снижение цен на жилье в олимпийском Сочи так или иначе позитивно сказалось на развитии рынка недвижимости. Потеряв расположение спекулянтов, город сохранил интерес потенциальных покупателей – граждан РФ из более холодных регионов, большая часть из которых ориентируется на бюджетные варианты или бизнес-класс.
«Потенциал для развития рынка недвижимости у Сочи есть, ведь сочинские пляжи – это та небольшая полоска побережья теплого Черного моря, которая есть у такой большой страны, как Россия. Кроме того, строительство около 70% сочинских новостроек, которые были анонсированы и находятся на уровне «бумажных проектов», в настоящий момент заморожено. Поэтому рано или поздно город столкнется с дефицитом предложения в разных сегментах. Однако он должен быть конкурентоспособен по сравнению с заграничными курортами, и цены в Сочи должны быть немного ниже. Например, не 5 тыс. долл. за квадратный метр, а 1 -2 тыс. долл. Иначе у потенциального покупателя всегда будет соблазн купить недвижимость на побережье какой-то другой страны», — резюмирует О. Широкова из Blackwood.
источник: realestate.ru