На заседании Градостроительного совета при главе города, которое состоялось 22 июля 2015 года, был рассмотрен только один проект — Многоквартирный жилой комплекс по ул.Старошоссейная, 5В в пос. Дагомыс Лазаревского района города Сочи (ООО «СОЧИАРХПРОЕКТ», авторы проекта: Сухоруков С.В., Мудрюк П.С., Кириенко М.Ю.).
Участок проектирования принадлежит заказчику на правах аренды с 1996 года. Расположенная здесь мебельная фабрика закрылась в 1991 году после подтопления и до сегодняшнего дня это депрессивная территория с полуразрушенными зданиями, хотя находится в непосредственной близости от пляжа посёлка Дагомыс.
24 года участок в 5,2 га в центре Дагомыса стоит закрытый забором и его вынуждены обходить жители и гости курортного посёлка.
В мае 2014 года арендатор вышел с инициативой разместить на этой территории многоквартирный жилой комплекс, обратился в администрацию города и получил градостроительный план, в соответствии с которым участок находится в территориальной зоне Ж-4 (отступ 5 м от границ участка, максимальная застройка — 40%, минимальное озеленение — 15%). Был выполнен эскизный проект, который согласован в 2014 году департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи с дополнительными рекомендациями по размещению в этом квартале детского дошкольного учреждения и увеличения ёмкости машиномест на парковках.
Для изготовления проектной документации заказчик обратился в ООО «СОЧИАРХПРОЕКТ» с подготовленным детальным заданием на проектирование с учётом рекомендаций городской администрации. Проект уже получил положительное заключение негосударственной экспертизы и на сегодняшний день заказчик находится на этапе получения разрешения на строительство. Перед тем, как принять окончательное решение, глава города вынес проект на рассмотрение Градостроительного совета.
Композиция генплана сложилась из определённых условий места размещения комплекса и пожеланий заказчика. На участке в 5,2 га предполагается разместить 10 многоквартирных жилых домов двух типов: дома, расположенные ближе к ул. Старошоссейной, состоят из 2-х и 3-х комнатных квартир с возможностью прописки, ориентированные на местных жителей; здания, которые расположены в сторону моря, будут иметь квартиры небольшой площади для использования их как апартаменты, то есть рассчитаны на временное прибывание приезжих.
Участок разделён на функциональные зоны, которые будут возводиться поэтапно. Всего запроектировано пять зон: спортивная с бассейнами, две парковой зоны с детскими площадками и две зоны открытых парковок. Имеется и механизированная подземная парковка под проездом.
Центральная часть участка, по бокам которой сосредоточены все помещения общественного назначения, расположенные в первых этажах жилых домов, будет открыта для всех и служит зоной прохода к пляжу для жителей и гостей посёлка.
Основные ТЭП генплана:
- Площадь застройки — 24%
- Площадь озеленения — 30%
- количество квартир — 2500
- Количество машиномест — 656
От железнодорожной станции комплекс отделён шумозащитным краном, а основные окна квартир выходят внутрь квартала.
Один из первых вопросов, который подняли члены градостроительного совета — было ли подтопление территории во время последнего ливня в конце июня этого года и что собирается предпринять застройщик? Проектируемое поднятие территории решит проблему только на этом участке, но создаст новые на соседних. Иного решения проект не предусматривает, так как запроектирована только принудительная откачка воды из приямков.
Зашёл разговор и об учебных заведениях. На территории комплекса проектом предусматривается устройство двух детсадов по 60 мест в первых этажах жилых домов. Потребность же мест в школах по мнению застройщика и проектировщика должен обеспечить город. Для 2500 жителей нового квартала необходимо дополнительно около 250 мест в школьных учебных заведениях, то есть как минимум нужна пристройка к существующей школе. Это может стать дополнительной нагрузкой к программе увеличения ёмкости сочинских школ, которую планируется реализовать в городе с 2017 года.
Члены Градостроительного совета поинтересовались целесообразностью рассмотрения проекта, который уже прошёл экспертизу. Заместитель директора департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи Н.Н. Клеймёнова подтвердила, что все предложения и рекомендации градсовета рассчитаны в большей степени на социальную сознательность застройщика и уже были прецеденты, когда он шёл на сокращение объёмов строительства, а значит на уменьшение нагрузки на территорию.
Также Наталья Николаевна напомнила, что помимо требований градплана (в частности максимального процента застройки) есть ещё и нормы проектирования, требующие обеспечения 6 кв.м свободной от застройки территории на 1 жителя комплекса. И эти нормы никто не отменял.
На заседании Градостроительного совета застройщик поделился своим желанием помочь с обустройством пляжа курортного посёлка Дагомыс, что значительно оживит этот район и появятся новые рабочие места для жителей. Также застройщик подтвердил, что территория комплекса останется открытой для всех.
Волновал членов градсовета и транспортный вопрос: справится ли существующая дорожная сеть с дополнительной нагрузкой как минимум 656 автомобилей, может быть стоило предусмотреть расширение улиц? Не желая сокращения территории, застройщик мог предложить только организацию одностороннего движения с выездом на Батумское шоссе и более жёсткий контроль за парковкой автомашин, включая принудительную эвакуацию.
Экспертом проекта от Градостроительного совета выступил архитектор К.Ф. Мельников. Выполненная им экспертиза и выводы уже были одобрены и поддержаны архитектурным сообществом на заседании Архитектурной секции, которая состоялась 17 июля 2015 года.
По мнению эксперта, поскольку подготовка и проектирование объекта шли без участия Градостроительного совета города-курорта Сочи и с нарушением установленного порядка, то Совет не должен нести ответственность за принятие тех или иных решений по данному вопросу. Чтобы исключить повторение нарушений, органам местного самоуправления рекомендуется незамедлительно приступить к корректировке генплана, разработке и утверждению Проектов планировок районов города, как следующего за Правилами землепользования и застройки, этапа реализации утвержденного Генерального плана. При этом, на основе утвержденных Проектов планировок следует откорректировать материалы ПЗиЗ, как это предписывается нормативными документами. Если бы для поселка Дагомыс был разработан проект планировки, то ещё неизвестно, под какие нужды района проектируемая территория более всего понадобилась бы и многие вопросы, которые сейчас возникают у членов градсовета должны решаться не отдельным застройщиком и проектировщиком, а городом на стадии разработки проекта планировки отдельных районов или посёлков.
Для подготовки Градостроительных планов земельных участков, а также для внесения изменений в «ПЗиЗ» экспертом рекомендуется установить следующий порядок, которого придерживаются во многих городах страны:
- в составе заявления на получение Градостроительного плана земельного участка или заявления на внесение изменений в «ПЗиЗ» предлагать заявителю выполнить в эскизной форме градостроительное обоснование намечаемого строительства на испрашиваемом или имеющемся земельном участке, а для ответственных мест города эскиз выполнять на конкурсной основе,
- эти эскизные проработки подвергать экспертному анализу на Архитектурной секции Градостроительного совета с последующим обсуждением его результатов на Градостроительном Совете,
- и только потом, с учетом протокола заседания Градостроительного Совета готовить Градостроительные планы земельных участков и выдавать их заявителям.
Предлагаемый порядок подготовки Градостроительных планов земельных участков даст возможность уже на этапе намерений застройщика проанализировать их градостроительную приемлемость в увязке с возможностями участка, а также значительно сократит риски заказчика при освоении участка и риски органов местного самоуправления при выдаче Градостроительных планов земельных участков.
Отвечая на критику эксперта, Наталья Николаевна Клеймёнова пояснила, что такая ситуация с отсутствием проектов планировок сложилась не потому, что департамент не хочет делать свою работу, а потому что нет достаточного финансирования. Пытаясь найти выход из создавшегося положения, департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи разработал программу корректировки и дополнения муниципальной градостроительной документации, рассчитанную на 6 лет. Цена вопроса — 1,5 млрд. руб.: ежегодно 100 млн. руб. на генплан, начиная с обновления топосъёмки, водоохранные зоны, зоны охраны культурного наследия. Следующий этап — на основе актуализированного генплана будут внесены изменения в ПЗиЗ и разработаны проекты планировок на весь город. Эта программа была поддержана депутатами Городского собрания Сочи.
Но пока градостроительная документация готовится невозможно «остановить жизнь» и запретить строительство, поэтому эксперт призывает членов архитектурного сообщества более продумано относится к городу и столь значимые проекты, как застройка 5 га, выносить на обсуждение на более ранних этапах проектирования.
Возвращаясь же к рассматриваемому на заседании градсовета проекту, многие члены градсовета отмечали, что его реализация станет катастрофой для Дагомыса, как курортного посёлка и никакие инвестиции его не спасут (примером служит хаотично застроенный центр города и Адлер). Но в то же время были и те, что говорили об изменившихся реалиях и раз проект не противоречит существующей на данный момент Правилам землепользования и застройки, то он должен быть согласован.
«Юридически всё правильно: проект выполнен в соответствии с заданием и с градпланом. Мы не имеем права его остановить, — так излагает свой взгляд на ситуацию архитектор Г.Б. Серебряков. — Я предлагаю рассмотреть более серьёзный вопрос: о том, как работа была сделана. Бездействие или неправомочные действие властей создали эту проблему. На этом фоне остаётся ещё один рубеж — профессионал — человек, который проектирует этот объект, он должен увидеть проблемы, которые возникают на участке в следствии реализации этого проекта. При всём уважении к авторам, здесь тоже этого не произошло. Основываясь на мнении эксперта мы видим, что запроектирована катастрофа. При попустительстве города проектируется катастрофа, а мы должны это согласовывать? И нужно менять систему в корне, а не на конкретном примере. Вопрос более серьёзный, чем конкретный проект.»
Итогом заседания Градостроительного совета при главе города стало голосование в поддержку экспертного заключения, выполненного архитектором К.Ф. Мельниковым. Его и решено было направить на имя мера и в Городское собрание.
Катастрофа! катастрофа! не напоминает ли это крик попугая. А в чем катастрофа так и непонятно. Вместо заброшенной 24 года промзоны хотят построить благоустроенный жилой квартал, это теперь называется катастрофой? Ну тогда извините господа архитекторы.
Посмотрим, что вы запоёте, когда на пляже станет не протолкнуться, а около него не то что не припарковаться, а и не проехать) Жилой квартал — это не только дома и благоустроенная территория, но и люди и машины. Вопрос не в том быть проекту или нет, а в каких объёмах.