В качестве справочного материала данная информация будет полезна всем, кто пытается разобраться в сложном вопросе предстоящих изменений Правил землепользования и застройки города-курорта.
Аналитическая справка
Правила землепользования и застройки Сочи
(В качестве справочного материала)
Генеральный план города-курорта Сочи принят 15.07.2009 года.
Правила землепользования и застройки Сочи приняты 29.12.2009 года.
Опубликованы (вступили в действие) 18 марта 2011 года.
Вносились изменения:
- Решением Городского Собрания от 25 ноября 2010 г. N 186.
- -«- 27 января 2011 г. N 2.
- -«- 12 мая 2011 года № 64.
- -«- 23 июня 2011 года № 102.
- -«- 28 июля 2011 года № 150.
Арбитражный суд Краснодарского края (дело № А32-24309/10-59/592 «22» октября 2010 г.) и арбитражный апелляционный суд во второй инстации (дело № А32-15АП-12772/2010 20798/2010 от 24 января 2011 года) оценивая обстоятельства дела при рассмотрении заявления общества с ограниченной ответственностью «Ида» к Администрации города-курорта Сочи, Управлению архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи, «о признании частично недействительным градостроительного плана», сделали вывод: «непосредственно Правила (землепользования и застройки города Сочи) в полном объеме не были опубликованы в порядке, установленном Уставом города Сочи, действовавшем на день принятия решения Городского Собрания, а, следовательно, указанные Правила не вступили в силу… и не подлежат применению в силу ст.15 Конституции Российской Федерации»…
Изменения в Правила могут вноситься только на основании инициативных предложений. В соответствии с требованием пункта 4, статьи 33 Градостроительного кодекса РФ, п.4, гл. 7 Правил, Комиссия, по подготовке Правил землепользования и застройки в течение тридцати дней со дня поступления каждого предложения обязана принять заключение и выработать рекомендации о внесении изменения в Правила либо об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направить Главе города. Не позднее чем через десять дней со дня получения соответствующих заключения и рекомендаций Комиссии, глава города обязан принять решение о назначении публичных слушаний по поступившим предложениям (п.5, гл.7).
В нарушение установленного порядка, вместо рассмотрения поступающих предложений об изменении Правил
15 ноября 2010 года глава города Постановлением № 1780 «О подготовке проекта внесения изменения в правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи» поручил «Комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки подготовить проект о внесении изменения в Правила….».
16 ноября 2010 года – Администрация Сочи, вместо Комиссии по подготовке Правил, вместо обсуждения каждого из предложений, проведения экспертизы и выработки по ним своих рекомендаций, приняла решение рассмотреть неизвестно кем подготовленный проект новых Правил в составе более 200 поправок к существующему тексту Правил и назначила слушания на 18-22 марта 2011 года. Не смотря на то, что решение о назначении слушаний по изменению Правил застройки принимает глава города, а не Комиссия…..
27 декабря 2010 года — Комиссия, выходя за рамки своих правомочий, принимает решение о продлении слушаний, — назначает итоговые слушания на 8-11 февраля 2011 года.
11 февраля 2011 года – в день проведения публичных слушаний Комиссия успевает принять Заключение по результатам слушаний, в котором нет никакого обобщения результатов слушаний, нет их оценки, — нет никакого заключения по обсуждаемым вопросам….
12 мая – сессия Городского Собрания отклонила проект внесения изменений в Правила. Постановила провести процедуру публичных слушаний и внесения изменений в Правила, заново.
26 июля – Комиссия, вместо экспертного заключения и рекомендаций по каждому предложению (теперь – это более 600 поправок) направила на имя главы города предложение о подготовке постановления о внесении изменений в Правила.
10 сентября 2011 года Постановлением № 1868 глава города назначил публичные слушания с 14 сентября по 18 ноября….
Таким образом, в Сочи заблокировано одно из важнейших направлений градостроительного развития, — своевременно внесение изменений в Правила землепользования и застройки. Вместо нормативного срока 3-4 месяца – второй год владельцы недвижимости не могут добиться от представителей городской власти рассмотрения предложений по внесению изменений в Правила застройки, — лишены возможности преобразования своего недвижимого имущества.
При этом новый вариант (проект) изменений в Правила также может быть отклонен, как необоснованный, не соответствующий техническим регламентам, документам территориального планирования, т.к. Комиссия по подготовке Правил не рассматривала и не выносила заключение о возможности принятия вносимых изменений.
Предложения Общественного учреждения «Градостроительный совет города-курорта Сочи»
(Проект)
По организации рассмотрения вносимых в Правила предложений:
1. Выполнить требование п.4, статьи 33 Градостроительного кодекса – обязательном экспертном рассмотрении и выработке заключения и рекомендаций по предлагаемым изменениям Правил. Для чего:
1.1. Образовать экспертную Комиссию с включением в ее состав представителей Общественного Градостроительного Совета.
1.2. Обязать Департамент архитектуры и градостроительства администрации Сочи подготовить и передать экспертной комиссии все поступившие предложения по внесению изменений в действующие Правила застройки.
1.3. Комиссии по подготовке Правил рассмотреть и выработать свои рекомендации по результатам экспертного заключения вносимых поправок.
По существу вносимых поправок:
2. Разработать и ввести новую территориальную зону «Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов». Основание. Статья 96 Земельного кодекса РФ, федеральный и региональный (Краснодарского края) законы «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах….». Город-курорт не может не иметь таких территорий.
3. Сохранить рекреационный режим зоны РК «Лечебно-оздоровительных учреждений» строго, — особо охраняемых территорий (глава 17 Земельного кодекса). 3.1. Отменить ранее принятые изменения (пост. Гордского Собрания № 186 от 25.11.2010 года), в части, допускающей в качестве основного вида использования на рекреационной территории строительство жилых домов, — «отдельно стоящие жилые дома на одну семью», «сблокированные жилые дома на одну семью», «таунхаус».
Рекреационные территории – территории отдыха, туризма, ограниченные в обороте (ст. 27 ЗК РФ) и не могут предоставляться для постоянного проживания, — обязаны содержаться в режиме общего пользования.
Блокированные дома и «таунхаусы» — это многоквартирные дома, земельные участки которых, в силу закона, являются собственностью собственников жилых помещений. Что откровенно нарушает прямой запрет на передачу таких земель в частную собственность.
3.2. Не допустить принятие предложения о размещении в зоне РК объектов, явно не соответствующих целевому назначению особо-охраняемых территорий.
Неизвестные авторы проекта изменения Правил предлагают дополнительно к объектам жилищного строительства разрешить на землях рекреационной зоны строительство общежитий, гостиниц, хостелов (ночлежек), ресторанов, магазинов, музеев, театров, ночных клубов, …диспансеры, поликлиники, пожарные депо, автомойки, объекты тепло-, водо-, электро-, газоснабжения и канализации… Не смотря на прямое указание п.5, ст. 98 ЗК РФ, — «на землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению».
4.Установить ширину зоны пляжей (Р1) 100 метров в качестве основного параметра для этой зоны. Не может быть территориальной зоны без замкнутого контура. Иначе, территориальной зоны нет.
5. Сохранить в качестве основного параметра разрешенного строительства минимальный размер земельных участков.
Предлагаемый проект предусматривает убрать существующий параметр минимального размера участка в каждой территориальной зоне, — установить
- для всех жилых зон сразу один «резиновый» параметр от 300 до 700 кв.м., смешав понятие минимального и максимального размера участков;
- для блокированных домов — от 100 до 300 кв. м за каждым индивидуальным блоком, включая площадь строения ( и это при условии –разрешить строить блок-секции до 12 этажей(!!!) –в качестве основного параметра, а в остальных жилых зонах (12-25 этажей) разрешить строить блок секции с разрешения Администрации (условно-разрешенный вид);
- для иных зон – исключить вообще.
6. Ввести ограничение на возможность отклонения от предельных параметров разрешенного строительства (габаритов, отступов, высотности…) — не более чем на 10%.
7. Не допустить отмены запрета на «предоставление земельных участков для строительства или решения о проведении торгов по предоставлению земельных участков, формирование земельных участков » …без проекта планировки и проекта межевания».
Неизвестные авторы новых Правил предлагают отменить этот запрет…
8. Не допустить смешение регламентов жилых зон, — размещение малоэтажных домов в зонах высотного жилищного строительства.
Проект новых Правил предлагает размещать индивидуальные и блокированные жилые дома не только в зоне Ж1 (до 3 этажей) и Ж4 (до 4 этажей), но и в зонах Ж3 (до 5 этажей), Ж4 (до 12 этажей) в качестве основного вида использования, а в зонах высотного строительства (до 25 этажей) в качестве условно-разрешенного.
Уничтожается основной принцип жилищного зонирования: — недопустимость смешения высотных строений и малоэтажных. По сути – это ликвидация жилищного зонирования.
9. Предоставить владельцу земельного участка и строения самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований выбирать (изменять по своему усмотрению) вид использования — одна из основных целей Правил землепользования и застройки.
Часть 2, п. 4.1 действующих Правил именно это и предусматривает: «Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства… без дополнительных разрешений и согласования». Но здесь же, ниже по тексту, в Правилах вдруг — обязательность согласования….: «Обладатель объекта капитального строительства и (или) земельного участка.. с инициативой о выборе нового вида разрешенного использования объекта обращается на имя Главы города Сочи. ….уполномоченный орган администрации …при отсутствии замечаний (без указания перечня таких замечаний) …готовит муниципальный правовой акт об изменении вида разрешенного использования. При наличии замечаний уполномоченным органом инициатору выбора направляется мотивированное заключение». То есть, вновь чиновник вместо собственника решает…
Закон «О государственном кадастре недвижимости» обязывает администрацию в течение 10 дней после утверждения Правил, представить в Кадастровую палату сведения о границах территориальных зон и установленных для них регламентов (видов разрешенного использования). Владельцу недвижимого имущества достаточно обратиться в Кадастровую палату с просьбой изменить вид использования своего участка или строения. После внесения изменений в данные кадастрового учета – в Регистрационную службу о внесении изменений в свидетельство о праве….
Ау! Где сочинские архитекторы? Чем объяснить полное отсутствие мнений, предложений о новых Правилах для Сочи?
Как где? В общественном градсовете)